„Már túl vagyunk azon, ahol okosan lehetett volna beszállni az ingatlanpiacra” - kilőttek az árak
Tényleg repülőrajttal indult 2025, csak éppen nem a gazdaság, hanem az ingatlanárak lőttek ki. Pedig Orbán Viktor egyik idei célja az elérhetőbb lakhatás volt. De a kormány a nyugdíjpénztári megtakarítások ilyen célú felszabadításával épp az ellenkező hatást érte el, amit csak erősít az állampapírokból kiszállók pénze. Amint a miniszterelnök szerdán megismételte: 800 ezer család kapja meg a 2023-as, magas infláció után járó kamatot. És mivel az állampapírok már korántsem ígérnek mesés hozamokat, sokan más megtakarításban gondolkodnak. Akinek elég pénze van: ingatlanban. Ez pedig alaposan felhajtotta az árakat.
Van olyan ingatlanos, aki azt mondja, már reggel 5-kor kel, annyi az érdeklődő, és nem ritka, hogy a népszerűbb, kisebb lakások "lábon kelnek el", vagyis az első vevőjelölt lecsap rájuk. Mire számíthat idén, aki ingatlanvásárlásban gondolkodik? Balla Ákossal, a Balla Ingatlan tulajdonosával beszélgettünk.
– Mire számítsak, ha a nyugdíjpénztári megtakarításomat ingatlanba fektetném?
– Ez egy keresletnövekedést jelent, és ez csak az egyik hatás ebből a szempontból. Hasonló hatása van az állampapírpénzek felszabadulásának is. Most kerülnek az emberek abba a pozícióba, hogy ki tudják venni az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításaikat. Ezt jellemzően két irányba tudják felhasználni az ingatlanpiacon: hiteltörlesztésre vagy új ingatlan vásárlására. Azt, amit hiteltörlesztésre fognak felhasználni, annak az ingatlanpiacra semmilyen hatása nincs, hiszen az mindenki saját meglévő vagyontárgyának az értékébe épül be, illetve az önerejét növeli. De
Ez már realitás, mert azt látjuk, hogy megjelent a kereslet a piacon, valós, vételi szándékkal rendelkező kereslet, és ennek köszönhető az, hogy az eladók fölfelé tolják az árakat.
– Jobb üzlet az állampapíroknál, ha valaki egy bérbeadandó ingatlanba fekteti a pénzét?
– Amikor az állampapír 10 százalék fölött volt, akkor az egyértelműen messze jobb volt, mint egy ingatlanpiaci befektetés. Akkor nem is nagyon láttunk a piacon túl sok érdeklődőt, legalábbis olyat, aki nem magának vásárolt. Ha valaki magának vásárol, akkor értelemszerűen nem érdekli az állampapírhozam, természetesen az ingatlan hozama sem. De amennyiben valaki hozamalapon vásárol, akkor az ingatlanpiac szerény, 5 százalékos hozamát nem lehet összehasonlítani egy ennél magasabb pénzpiaci hozammal. Persze
és ezt a kettőt egyben érdemes figyelni, ezért mondtam 10 százalékot. Ma ilyen pénzügyi hozam már nem érhető el az állampapírpiacon, tehát a kereslet ismét az ingatlanok felé fordul.
– Ha most az embernek felszabadulnak a nyugdíj-megtakarításai, vagy akár az állampapírba fektetett pénzei, akkor minél hamarabb érdemes rohanni az ingatlanpiacra, vagy érdemes kivárni a tülekedést? Azaz a nagy roham után még jöhet valami áresés?
– Már túl vagyunk azon, ahol okosan lehetett volna beszállni a piacra. Akkor járt volna a legjobban, amikor még semmilyen hír nem volt erről, vagy talán amikor az első kormányzati bejelentések megjöttek ezzel kapcsolatban. Akkor volt egy pár hetes periódus, amikor még az eladók nem léptek, de az a tapasztalat, hogy a jó híreket nagyon gyorsan beárazza a piac, szinte az első pár hét után. Amikor tavaly bejelentették ezeket az intézkedéseket, az eladók azonnal emelték az áraikat. Tehát aki ma van a piacon, az már valójában nem jár sem jobban, sem rosszabbul, ha ma vásárol, vagy mondjuk egy hónap múlva, mert nagy valószínűséggel akkor is ezeket az árakat fogja találni.
– Mi a tipikusan keresett ingatlantípus jelenleg?
– A másfélszobás panellakás. Ez a legegyszerűbb ingatlanegység, keveset kell rákölteni, egyszerűen ki lehet adni bérbe, és ha nincs rá bérlő, és nem tud vele mit kezdeni, akkor könnyen el tudja adni. Ezeknek egészen biztos, hogy a következő fél évben folyamatos lesz a kereslete.
De ha nem erről a befektetésre alkalmas ingatlanról beszélünk, és esetleg mi sem befektetőként viszonyulunk, hanem egy családi otthont, nagyobb ingatlant, egy családi házat akarunk vásárolni, ott is van most egyfajta fellendülés, de nincs mögötte tranzakció. Ez inkább csalódást fog okozni a következő hónapokban. Nem lesz akkora tülekedés a vevői körben, mint mondjuk a legkisebb lakásokért. Ott esetleg érdemes akár egy-két hónapot várni, hátha csillapodnak ezek az árelképzelések. De nézni akkor is kell, mert egyébként honnan fogjuk tudni, hogy mihez képest alacsonyabb vagy magasabb az ár. Tehát azt gondolom, az ingatlanpiacon vevőként vagy eladóként kellően kényelmesen, komótosan kell információkat gyűjteni. A vevőnek meg kell néznie jó pár ingatlant, az eladó pedig hirdesse az ingatlanát, és látni fogja, hogy a piac ezt hogyan igazolja vissza. Tehát nem szabad elkapkodni semmit, érdemes információkat gyűjteni.
– Ezek szerint a nagyobb lakások, házak esetén az áremelkedés most csupán pszichológiai okokra vezethető vissza.
– Az emberek Magyarországon az újságcímekből tájékozódnak, tehát csak azt olvassák el, hogy emelkednek az ingatlanárak. Nem biztos, hogy végigolvassák a cikket, ami a cím alatt van, és egészen biztos, hogy az emberek nagy százaléka nem nézi meg ennek a gazdasági összefüggéseit.
De ez az áremelkedés nem egységesen igaz ezekre az ingatlanokra, mert a befektetésre alkalmas ingatlanok piaca nem fog egyformán mozogni a befektetésre nem alkalmas ingatlanok piacával.
– Tehát ez annyit jelent, hogy ha én nagyobb lakást akarok, akkor inkább várjak, de ha a befektetésre alkalmas lakástípust keresem, akkor felesleges várni, mert ott nagy áresés nem lesz. Mennyit emelkedtek az árak eddig?
– Akár 10–15 százalékos áremelkedésről is tudunk beszélni, de ahogy mondtam, csak bizonyos ingatlantípusoknál látjuk ezt alátámasztva adásvétellel.
– A nyugdíjpénzek, illetve az állampapírpénzek most szabadulnak fel, és előbb-utóbb felszívódnak a piacon. Miután felszívódtak, utána ezek az árak már lejjebb nem mennek, vagy lehetséges, hogy lejjebb fognak kúszni idővel az árak?
– A tapasztalat az, hogy ha valaminek az ára egyszer elért egy szintet, akkor onnan nagyon-nagyon nehezen megy vissza. Emlékezetes, hogy 2007–2008-ig szárnyalt az ingatlanpiac, majd bekövetkezett a devizahitel-válság, aminek objektív módon az lett volna a következménye, hogy esnek az árak.
Ez egy rendkívül furcsa dolog, hogy az eladók nagyon gyorsan emelik az árakat az első jó hírre, majd utána, ha rossz hírek vagy objektív problémák jelentkeznek, akkor befagyasztják az áraikat, mintha az árak csak felfelé mehetnének, lefelé soha. Én most is erre számítok.
