„A vevő már látja, hogy mi a helyzet, az eladó meg még nem” – Balla Ákos a változó ingatlanárakról
Amikor nyáron kiderült, hogy a rezsicsökkentés megbukott, és hirtelen felugrottak a gáz- és áramdíjak, sokan azt gondolták, hogy az emberek már ősszel tömegesen menekülnek a magas rezsijű ingatlanokból, melyeknek az ára ennek hatására leesik. De több ingatlanszakértő már akkor azt mondta, hogy ezek a hatások csak késleltetve, az első pár hónap után jelentkeznek majd a piacon. Igazi változásra az idei év elején számítottak. Megkérdeztük Balla Ákost, a Balla Ingatlan tulajdonosát, bejöttek-e a jóslatok.
– Ősszel beszélgettem egy kollégájával, és ő is azt mondta, amit ön is mondott korábban, hogy ingatlanpiacon igazából most januártól, tehát az év elejétől lesznek látványosak a rezsiszámlák miatti változások. Tapasztalják már ennek a jeleit?
– Még nem. Én egy picit több tudatosságot vártam az átlagembertől. Csak olyan ingatlant szabadna manapság megvenni, aminek láttuk a rezsiszámláját. Ha felújítandó, akkor ki kellene számolnunk, mennyibe kerülne az esztétikai mellett az energetikai felújítás. Szerintem ez evidens, és azt gondoltam, hogy ezt a piac is így fogja árazni. Azonban azt látom, hogy ez még továbbra is teljesen másodlagos.
Emiatt lelassult a piac. Az emberek inkább az olcsóbb ingatlanokat keresik, mert nem jutnak hitelhez, miközben az olcsóbb ingatlanok nagyon sokszor energetikailag problémásak. Az esetek többségében a pénztárca mérete határozza meg azt, hogy hol vagy mit vásárolunk, és kevésbé mérlegeljük azt, hogy energetikailag mennyire fenntartható a kiválasztott ingatlan.
– Tehát még nem történt meg a piac kettéválása az energetikailag problémás, magas rezsijű, és az alacsony rezsijű ingatlanokra?
– Megyünk effelé, de még nem tartunk ott. Még mindig nem érzem eléggé a vevői tudatosságot ebben a kérdésben.
– Nem lehet, hogy ebben a nagyon enyhe télnek is szerepe van?
– Ennek is, illetve jönnek jó hírek is. Például az, hogy mérséklődött a gáz ára. Persze azt, hogy a holland gáztőzsdén mérséklődött az ár, én itthon kilojoule-re nem tudom lefordítani, de jönnek ilyen hírek. És szerepe lehet a kormányzati kommunikációnak is, ami minden pozitív hírt felnagyítva juttat el a sajtóba.
– Ennek a változásnak az sem tett jól, hogy az elmúlt időszakban sorozatosan jöttek olyan intézkedések, amik megnehezítették az energetikai beruházásokat, például kitolták a napelemek megtérülési idejét, korlátozták a szaldó elszámolást, sőt, ideiglenesen ki is zárták a visszatáplálásos rendszerből a novembertől napelemet telepítőket. Ami még létezik, az a hűtő-fűtő klíma H-tarifával, de az sem ér sokat rendes szigetelés nélkül.
– Ez így igaz. Csak komplex rendszerekben szabad gondolkozni. Tehát nemcsak az a lényeg, hogy mennyi pénzből állítjuk elő a hőt, hanem az is, hogy ne engedjük ki az ablakon, a födémen. Ezek szakembert igénylő munkák. Szakember pedig nincs elég az országban. Aki van, az is drágán elérhető. Az építőanyagok is drágultak. Tehát ezeket a felújításokat ma csak nagyon költségesen végezhetjük el.
– Ha azt mondjuk, hogy egy energetikailag felújított ház értékesebb, akkor engem azért érdekelne egy olyan számítás, hogy amennyiben valaki X tőkét fektet be a háza energetikai korszerűsítésébe, akkor az ingatlan értéke X-szel, az X valamennyi hányadával, vagy az X valamilyen szorzatával nő?
– Igen, nagyon jó a kérdése. Nem szabadna figyelmen kívül hagyni, hogy például egy panellakás szigetelve van vagy nincs. És nem csak azért, mert a szigetelt panelek szebbek, hiszen a homlokzatuk festett. Az esztétikai és műszaki értékük is magasabb.
Pedig ha egy panel nem szigetelt, azt is jelentheti, hogy a társasház közössége vagy a közös képviselő nincs a helyzet magaslatán. Mert miért van az, hogy tízből nyolc ház tudott pályázni egy panelprogramban, vagy más pályázatokon, kettő meg nem? Akkor ott vagy a lakóközösséggel van nagyon nagy probléma, vagy a közös képviselővel, tehát ezek problémás házak. Ennek értékcsökkentő tényezőnek kellene lenni.
– És nem az?
– Nem. Kimegy az átlagos vevő, és azt mondja, hogy jó ez. És szinte ugyanannyit ad a felújítandóért, mint a felújítottért. Pedig a kettő között 10-20 százaléknyi különbségnek kellene lennie. Azt várjuk, hogy a felújított és a felújítandó ingatlanok közötti olló elkezd nyílni. A paneloknál leginkább ez szigetelési kérdés, egy családi háznál sok minden más is számít. Ott van a kazán, a szigetelés, a nyílászáró, a tető.
Ez a 30 százalék nagyjából a kivitelezés nyers költsége. Tehát ebbe még nincs benne a munkám, a befektetésem ellenértéke. Ahhoz, hogy az is megjelenjen az árban, a felújított és a felújítandó ingatlanok ára között 30 százalénál is nagyobb különbségnek kellene lennie.
– És nem így van?
– Ezt még nem látjuk. Jelek vannak rá, a vevők már fel-felteszik ezeket a kérdéseket, de ennek a legtöbbször az lesz a következménye, hogy nem jön létre az üzlet. Tehát a vevő már látja, hogy mi a helyzet, az eladó meg még nem. Még formálódik a piac.
– Az hogy formálódik, mit jelent? Mikorra várható, hogy ez egyértelműen díjazza a piac a jobb energetikájú ingatlanokat?
– Félév, egy év is lehet, ameddig kialakul egy új árszint. Erre rásegít, hogy fél éven belül kifut a hitelmoratórium. Sőt, akiknek fix kamatozású hitelük van, és lejár egy kamatperiódus, ott a törlesztők is megemelkednek. Ez kínálati dömpinghez vezet majd a piacon, miközben a vevők száma nem nő. Emiatt a rosszabb adottságú ingatlanok eladói előbb-utóbb kénytelenek lesznek engedni az árakból.
– Csak ők? Ez nem lesz általános árcsökkenés?
– Nem kizárható egy általános árcsökkenés, de én nem számítok rá, mert az eladók nagyon-nagyon nehezen engendek. Ez inkább pszichológiai kérdés. Például hiába került már sok devizahiteles 2008-ban súlyos helyzetbe, a piac ezt 2012-2013-ig nem igazán tudta feldolgozni. Sokan azt gondolták, hogy majdcsak megoldódik a helyzet, majd lesz ez jobb. Mások arra számítottak, hogy „akkor majd megsegít az állam.” Segített valamennyire, de nem nagyon. Még olyanok is voltak, akik abban reménykedtek, „majd a végrehajtó jól jár ezzel, majd a végrehajtó segít rajtunk.” Ehhez képest a végrehajtó felszámolt még másfél millió forintot azért, hogy megoldhatta ezt a problémát.
Azok közül, akiket a végrehajtó 2013-ban az utcára tett, sokan máshol tartottak volna, ha ezt 2009-ben végigcsinálják. Akkor tehát négy-öt év volt, mire a piac ezt a helyzetet feldolgozta, mire az emberek elfogadták, hogy hol van a valós piaci szint. Ebből kiindulva ha a legoptimistábban nézem, akkor is legalább 2-3 évnek el kell telnie ahhoz, hogy mindenkinek egyértelmű legyen, hol vagyunk ma.
– Mitől van az, hogy sokan ennyire nem képesek átlátni a helyzetet?
– Ha megnézünk egy külföldi ingatlanpiacot, azt látjuk, hogy sokkal kisebb a magántulajdon aránya. A nyugat-európai ingatlanpiacokon sok az intézményi befektető, akik abszolút professzionális gondolkodást képviselnek. És sok az olyan befektető, akinek több ingatlanja van, magas egzisztenciával rendelkezik. Az átlagemberek többsége viszont bérlő. Nálunk egy nagyon nagy tömegű magántulajdon van, különféle tudásszintű, képzettségű, edukációjú embereknek van ingatlantulajdona, és ők együtt alkotják a piacot. Ahol nagyobb az intézményi befektetők vagy a tudatos befektetők aránya, ott egy válsághelyzetet jobban dolgoz fel a piac.
– Mi a helyzet a kiadó lakásokkal?
– Mondok egy példát: Mari néni idős, nyugdíjas. Ő a bérbeadó. Elromlik a csap, felhívjuk. Ezt ugye jog szerint az épület bérbeadójának kell javíttatni. De nem történik semmi. Mint bérlők, megcsináltatjuk. Utána hó végén vitatkozunk Mari nénivel, hogy 25 ezer forintért ez a csapjavítás sok vagy kevés volt. Majd megkérdezzük Mari nénit, hogy nem kellene-e kifesteni. Természetesen ő nem fogja kifesteni, tehát ha nekem fontos, majd én kifestem, és így megy hónapról-hónapra, évről-évre. Aztán ebbe beleun a bérlő, elmegy, és Mari néni hoz egy új bérlőt.
– Hát, elvileg törvények itt is vannak, ha konkrétan a bérleti díjat nem is határozzák meg, de a bérlők és a bérbeadók jogait tisztázzák.
– Igen. Csak nem kötnek szerződést, illetve nincs meg az a tudatosság, hogy a szerződést kikényszerítsék oda-vissza a felek a másikon. De nemcsak a tudatosság nincs meg, a törvények is elavultak és végrehajthatatlanok, és nem védik egyik fél érdekeit sem. Ezekben a törvényekben ma még olyan paragrafusok szerepelnek, amivel nagyon csúnyán vissza lehet élni. Nagyon sok olyan esetről tudunk, ahol bérleti díjat és rezsit nem fizető ember lakja másnak a lakását, és őt védi a törvény, hiszen ő birtokon belül van, persze másnak a lakásán belül. Őt be kell perelni, aztán az ítéletet valahogy végre kell hajtani.
Amikor a bérlakáspiacról beszélünk, mindig felmerül, hogyy mekkora állami szerepvállalásra lenne szükség. És mindig elmondják, hogy az államnak nincsen pénze 10 ezer vagy 100 ezer bérlakás építésére. Ami egyébként helyes is, mert ha az állam építene 100 ezer bérlakást, akkor utána rögtön arról szólnának a cikkek, hogy ki építi, miért építi, miért az a cég építi, miért oda építi, satöbbi, satöbbi. Nem ezzel kellene szerintem első körben foglalkozni. De van egy nagyon egyszerű dolog, ami ingyen van.
– És ezt törvényekkel lehetne rendezni?
– Magyarországon van egy mondás, hogy 100 ezer forintért nem éri meg bíróságra menni. Miért nem? Teremtsünk olyan feltételeket, hogy ha én önnek százezer forintnyi kárt okozok, akkor legyen értelme elmennie a bíróságra, annak tudatában, hogy a jogsértésnek rövid időn belül gátat szabnak.
– Tehát eljutottunk oda, hogy az államszervezet nem hatékony működése is gátolja azt, hogy jól működjön az ingatlanpiac.
– Igen. Rakjuk rendbe úgy a törvényeket, hogy ne történhessenek visszaélések. Arról is gyakran beszélünk, hogy van Magyarországon egy üres ingatlanállomány, ami nincs hasznosítva. Nagy részben azért, mert félnek az emberek attól, hogy kár éri őket a hasznosítás kapcsán. És azt se felejtsük el, hogy bérbeadóként az ember beárazza a bérleti díjba azt a rizikót, amit az jelent, ha nem fizet a bérlő.
Ha be tudok vonni ma még üres lakásokat a piacra, mi történik? Növekszik a kínálat, tehát csökken a bérleti díj! Azaz, ha jót akarunk tenni sok emberrel, akkor nem százezer lakást kell építeni, hanem átlátható, gyorsan érvényesíthető jogi feltételeket kell teremteni.
– Biztos benne, hogy az elvileg üresen álló lakások tényleg nincsenek bérbe adva?
– Teljesen jogos a kérdés. Ha jól emlékszem, a Statisztikai Hivatal 500 ezer lakást tart nyilván, mint nem lakott lakást. Én is úgy gondolom, hogy ennek egy jelentős része feketén van bérbe adva, ez egy külön problémakör. De ha ezeket a problémákat megoldjuk, akkor például egy budapesti lakás esetében arról beszélünk, hogy 140-160 ezer forintos bérleti díjaknál
Annak is, akinek van, akinek meg kevés van, annak főleg.
– Messzire jutottunk. Ott kezdtem ezt a beszélgetést, hogy ősszel azt az információt kaptam, hogy majd januárban itt megváltoznak a dolgok. De annak alapján, amit most elmondott, inkább úgy tűnik, hogy egyszer megváltoznak a dolgok, de gőzünk sincs, hogy mikor.
– Igen, én ezt inkább egy iránynak tekinteném. A változás az leginkább onnan jön majd, ahol a legjobban szorít a cipő.
