Marad a brutális lakásár-emelkedés: „Minden tényező amellett szól, hogy a lakások egyre többe fognak kerülni”
Mint az a napokban kiderült, elképesztő mértékben nőttek az ingatlanárak Magyarországon. 2015 óta közel 200 százalékkal, vagyis háromszorosára nőttek a lakásárak, ami még az árnövekedésben kimagasló országokban is kiemelkedő. Az Unióban második helyezett Litvániában is "csak" 134 százalékkal kell többet fizetni a lakhatásért, mint 9 évvel ezelőtt. Fizetéseink azonban az egyik legalacsonyabbnak számítanak az Európai Unióban, így arányaiban mi költjük a bérünk legnagyobb hányadát lakhatásra. Már a kormány is elismeri, lakhatási válság van Magyarországon, ami ellen valamit tenni kell.
Herman Bernadett pénzügyi elemzőt, a Bank360 munkatársát arról kérdeztük, hogy mi az oka a hihatetlen hazai ingatlanár-emelkedésnek, milyen hatással lehet ez a gazdaságra és az emberek szociális helyzetére, és hozhatnak-e változást a kormány eddig nyilvánosságra került tervei.
– Milyen speciális okai vannak annak, hogy Magyarországon ennyivel jobban drágultak az ingatlanok – még az ingatlandrágulásban „felzárkózó” Kelet-Európai országokhoz képest is?
– A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tanulmánya szerint is durván emelkedtek az ingatlanárak 2015 és 2023 között, ők 156 százalékkal számoltak – és már ez is rekordnak számít egész Európában. A példátlan áremelkedésnek több oka is volt. Szerepet játszott benne az elmúlt évek kedvező makrogazdasági teljesítménye, az otthonteremtési támogatások széles köre, az építési költségek emelkedése, a munkaerőhiány, valamint a lakáspiaci kínálat rugalmatlansága. Az is áremelkedést okozott, hogy az inflációs félelmek és a kamatok emelkedése miatt azok, akik megtehették, lakásvásárlásba fogtak. Ha felmérést készítenek arról, mibe fektetnének be a legszívesebben a magyarok, toronymagasan az ingatlan áll az első helyen. Az emberek meg vannak győződve arról, hogy a pénz az ingatlanban megőrzi, sőt növeli az értékét. Márpedig ha egy befektetésre nagy a kereslet, annak felmegy az ára.
– Sokat halljuk a „lakhatási válság” kifejezést, de mit is takar ez valójában? Milyen mélyrehatóbb változásai vannak, hogy sokaknak szinte esélytelen saját ingatlanhoz jutniuk?
– Számos felmérés igazolja, hogy egyre nehezebben jutnak hozzá a fiatalok az első lakásukhoz. Amíg 20 százalékos önerőt írtak elő mindenki számára, már az önrész előteremtésére is átlagosan tíz éven át kellett takarékoskodnia egy fiatalnak. Magyarországon viszont az önálló életet mindenki saját ingatlanban képzeli el. Az albérleti kínálat szűkös, a szabályozás bizonytalan, a bérbeadó bárkit egy-két hónapos felmondási határidővel kitehet a lakásból. Ezért sokan nem szeretnének családot alapítani sem addig, amíg nem jutnak hozzá megfelelő saját ingatlanhoz. Az „én nem szeretnék albérletbe szülni” hozzáállás pedig végső soron demográfiai problémákat is okozhat, emiatt egyre kevesebb fiatal vállal gyereket, és a gyermekvállalás időpontja is egyre későbbre tolódik ki.
– A kormány családtámogatási intézkedései sokak szerint mára nem sokat érnek, mert beépültek az árakba. Hogyan hatottak ezek az intézkedések az ingatlanpiacon?
– A kormány a különféle programokon keresztül a keresleti oldalt támogatta meg, a családok kaptak pénzt, hogy lakást vásároljanak, építkezzenek, felújítsanak – de nem szabályozta a kínálati oldalt. Pontosan az történt, ami minden olyan esetben történik, amikor nő a vásárlóerő egy piacon: pörög az infláció, elszállnak az árak. A régi szocpol, a későbbi CSOK vagy a felújítási támogatások nagy része nem a családoknál maradt, hanem az ingatlanok eladóinak, a felújítást végzőknek vagy a barkácsáruházak zsebében landolt.
– A terézvárosi népszavazás, amelyben korlátozták az Airbnb-t, országos szinten is nagy hírverést keltett. Mennyire torzítják a piacot a befektetési céllal (sokszor külföldiek által) vásárolt lakások?
– Ami Terézvárosban történik, az Terézvárosban is marad. Magyarországon 4,6 millió körül van a lakóingatlanok száma, Terézvárosban 2200 körüli Airbnb lehet. A bulinegyedre és néhány budapesti belső kerületre jellemző, hogy néhány napra, vagy akár néhány órára kiadható lakásokba fektettek be magyarok vagy külföldiek, ott valóban feljebb viheti ez az árakat, ahogy a Balaton partján is drágábbak az ingatlanok. De nem gondolnám, hogy néhány kerülettel arrébb, például Zuglóban, Óbudán vagy pláne vidéken ez befolyásolná az árakat.
– Van-e előrejelzés arról, hogy meddig mehetnek ilyen tartósan fel az árak? Megállíthatja-e ezt valamilyen piaci folyamat vagy „határ a csillagos ég”?
– Rövid távú előrejelzések lehetnek a gazdaság vagy a kamatszint aktuális állapotának megfelelően. Hosszútávon viszont emelkedni kell a lakások árának. A GDP nő, a reálkeresetek emelkednek, az építőanyagok ára is nő, a lakások értéke a felújításoknak, energetikai korszerűsítéseknek köszönhetően emelkedik. Minden tényező amellett szól, hogy a lakások továbbra is egyre többe fognak kerülni.
– A növekvő ingatlanárak hogyan hatnak a magyar háztartások hitelfelvételi hajlandóságára és a jelzáloghitelezés kockázatára? Lát-e a pénzügyi szektor veszélyt a növekvő hitelállomány vagy a hitelbedőlések szempontjából?
– Az MNB szigorú adósságfék-szabályokat vezetett be, és a bankok jóformán csak olyan lakáshitelt adnak el, amelynek a törlesztőrészlete kiszámítható, 10-20 éven át nem változik, vagy akár a futamidő végéig fix. A hitelfelvevők jövedelme viszont általában növekszik a futamidő során, ezért egyre könnyebben tudják fizetni a kölcsönt. A lakáshiteleknél a nem teljesítő állomány nagyon alacsony.
– Milyen gazdasági és milyen szociális hatásokkal járhat, hogy Magyarországon költik a legmagasabb összeget a bérből lakhatásra?
– Akik sokat költenek a jövedelmükből lakhatásra, azoknak kevesebb pénzük marad fogyasztásra, ez még tovább növeli a vagyoni különbséget a tehetősebb és a szegényebb rétegek között. Már most is gondot okoz a kormánynak, hogy az alacsonyabb jövedelmű rétegek keveset fogyasztanak, de ha magas a rezsi, a hitel törlesztése vagy a bérleti díj, akkor nem jut például nyaralásra, új autóra, szórakozásra.
A demográfiai folyamatokat is kedvezőtlenül befolyásolja ez, hiszen a gyerekek nevelésére, ellátására is kevesebb pénz marad.
Ráadásul a gyerekes családoknak járó támogatások egy jelentős része – a családi pótlék, gyes – összege lassan két évtizede nem emelkedett, pedig az ő költségvetéseikben ezek a tételek is fontosak.
– Újabban a kormány is elkezdett beszélni a témáról, ám közben hoznak olyan intézkedéseket is (pl. a nyugdíjpénzek kiengedése a piacra), amik inkább további drágulást vetítenek előre. Látszanak-e olyan intézkedéstervezetek, amik esetleg gátat szabhatnak a további brutális drágulásnak?
– Nem igazán. Szerintem most csak az a cél, hogy minél többet költsenek azok, akiknek van miből, így több adóbevétel legyen, vásárlással pörgessék a gazdaságot. A felújításokat számlával kell igazolni, az állam ezeknek a pénzeknek az áfatartalmát azonnal visszakapja. A SZÉP Kártya költések jelentős része eddig 5 százalékos áfakulcs alá esett. Ha elkezdik ezt a pénzt lakásfelújításra költeni, máris 27 százalékos áfát kell fizetni.
– Talán a legnehezebb kérdés, de: mik lennének a legégetőbb és a legfontosabb intézkedések, amik megállíthatnák a drágulást?
– Ahogy korábban is mondtam, az államnak a kínálati oldalon kellene beavatkoznia az állami támogatással vásárolt lakások piacán, hogy az árak emiatt ne szabaduljanak el. Lehetne például állami bérlakásokat építeni, és kedvező, a piacinál alacsonyabb áron kiadni, amivel új és olcsó lehetőséget kínálnának a lakhatásra azoknak, akiknek nehéz hitelt felvenni, és drága albérletet fizetni. Ez nem gyors megoldás, és valószínűleg nem is lenne olcsó, de minél hamarabb elkezdik, annál előbb lenne képes megfékezni a lakás- és albérletárakat egyaránt. A maradék, teljesen piaci alapú tranzakciónál pedig mindig a kereslet és a kínálat fogja kialakítani az árakat.
