Jön az Otthon Start: tízszeresére ugrott az érdeklődők száma, rohamra készülnek a bankok
Szeptembertől indul az Otthon Start Program, amely fix 3 százalékos kamattal kínál 50 milliós lakáshitelt azoknak, akik most vennének első saját otthont. Vagy másodikat. Vagy egy tanyát. Vagy egy olyan lakást, amiben nem is akarnak lakni. A magyar állam mindenesetre állja a kamattámogatást, és nincs se házassági, se gyerekvállalási, se életvitelszerű bentlakási kötelezettség. A konstrukciót annyira szélesre szabták, hogy az is beszállhat, akinek van ingatlanrésze, de nem haladja meg az 50 százalékot.
A részletekről, a kamatkockázatokról, a biztosításokról, az állam számára jelentkező terhekről és arról, hogy érdemes-e az elsők közt belevágni, Árgyelán Józsefet, a Bankmonitor vezető elemzőjét kérdeztük.
– Már most nagyon nagy az érdeklődés. Mire számíthatunk szeptemberben?
– Az biztos, hogy nálunk, a Bankmonitornál 879%-kal nőtt meg azoknak a száma, akik megadják nevüket, elérhetőségüket és további tájékoztatást kérnek a termékekről, tehát konkrét érdeklődők. Ez közel tízszeres növekedés az előző hónaphoz képest. Persze nem biztos, hogy mindebből tényleges hitelügylet lesz. Az érdeklődők által felvenni kívánt hitelösszeg is mintegy 20 százalékkal nőtt. Tehát a növekedés két komponensből áll: többen érdeklődnek, és nagyobb összeget vennének fel. Szeptember elején ezek az érdeklődések vélhetően meg is jelennek majd az ingatlan- és hitelpiacon, egyszerre.
– Ha például az első lakást vásárló fiatalok is megjelennek a hitelpiacon a támogatott kölcsön miatt, akkor ők kikerülhetnek az albérletpiacról, ami mérsékelheti a keresletet. Csökkenhetnek a lakbérek?
– A lakbérek emelkedése mérséklődhet, és igen, szélsőséges esetben akár az albérleti árak enyhén csökkenhetnek is. Az ingatlanpiacon ezzel szemben nagyobb kereslet jelenhet meg, és a már eddig is keresők, akik jogosultak erre a hitelre, nagyobb vásárlóerővel fognak rendelkezni. Ez önmagában abból fakad, hogy a 3%-os kamattal több hitelt tudnak felvenni ugyanazzal a jövedelemmel, mint például egy 6–8%-os piaci kamat mellett.
A lakások esetében ez 100 millió, a házaknál 150 millió forint, illetve egységesen másfél millió forintos négyzetméterkorlát is van. Ezek mind korlátozhatják az áremelkedést. Közép- és hosszú távon akár a kormány azon várakozása is beigazolódhat, hogy új ingatlanprojektek indulnak, ami a kínálati oldalt bővítheti. Ezek ellensúlyozhatják az árfelhajtó hatást. De az újabb ingatlanok csak 1–2 év múlva kerülnek piacra, így rövid távon nem biztos, hogy bővülni tud a kínálat.
– Reálisan nézve, a tízszeres érdeklődésből mennyi jelenhet meg ténylegesen ősszel?
– Szeptemberben jelentős felfutásra számítunk. A hiteligénylések ekkor indulnak, és a folyósítás inkább október–novemberre várható. Novemberben a lakáshitelek teljes volumene elérheti a 200 milliárd forintot is, amelyből akár a felét is kiteheti az Otthonstart hitel. Júniusban még 150 milliárd forint alatt volt a lakáshitel-szerződések összértéke, tehát
– Mekkora arányban dőlhetnek be ezek a hitelek, és van-e valamilyen beépített garancia a hitelfelvevők számára, például munkanélküliség vagy betegség esetén? Kell-e kötni biztosítást a hitelfelvevőnek?
– Minden hitelnél van kockázat. Az alacsony kamatozás miatt ugyan kisebb a törlesztőrészlet, de ha valaki nagyobb összeget vesz fel, akkor a törlesztő már magasabb lehet, azaz a kockázat sem feltétlenül csökken.
Lakásbiztosítás azonban kötelező, ez jogszabályi előírás. Opcionálisan természetesen lehet kötni hitelfedezeti biztosítást, ahogyan eddig is lehetett. Ezek különböző eseményekre, például halálesetre, tartós rokkantságra, betegségre vagy munkanélküliségre is nyújthatnak védelmet.
– Mennyivel növeli egy ilyen biztosítás a törlesztőrészletet, és mennyien veszik igénybe?
– Egy alap haláleseti biztosítás nagyjából 3–5%-kal növelheti a törlesztőrészletet. Ha kiegészítő eseményekre is kiterjed, például súlyos rokkantságra vagy munkanélküliségre, akkor tovább növelheti az összeget. Ez attól is függ, hogy egy vagy több személyre vonatkozik-e. Statisztikám sajnos nincs arról, hányan élnek ezzel, de tapasztalatom szerint sokan úgy tekintenek rá, mint felesleges kiadásra, ami igaz addig, amíg nincs baj. Pedig pont ezek azok a kiadások, amelyeket akkor érez az ember valóban hasznosnak, ha baj van.
– Ennek a programnak nincs felső korlátja. Tehát amennyi igénylő megfelel a feltételeknek, annyinak biztosít támogatást a költségvetés. Ez a támogatás kamattámogatás formájában jelenik meg, tehát a piaci és a támogatott kamat közti különbözetet az állam fizeti. Ez mekkora terhet jelenthet a költségvetésnek?
– Valóban, a programnak sem összeg-, sem igénylési határideje nincs. Amíg a jogszabály nem változik, vagy nem vonják vissza, addig minden jogosult igényelheti. Fontos hangsúlyozni, hogy ez nem egyszeri támogatás, mint például korábban a vissza nem térítendő CSOK. Ott a támogatást az államtól kaptuk közvetlenül, egyszeri kifizetés formájában, és utána már nem jelentett plusz terhet a költségvetésnek. Itt viszont a hitelösszeget a bank adja, az ügyfél pedig maximum 3%-os kamatot fizet, a fennmaradó részt az állam kamattámogatásként biztosítja a bank felé.
Ez az igénylés hónapjára vonatkozik, tehát hónapról hónapra változhat, de nem a már felvett hiteleknél. Azoknál ötévente történik újraárazás, az akkori állampapírhozam alapján. Tehát például a 3% mellett az állam még mintegy 5% kamattámogatást fizet a banknak, és ezt nem egyszer, hanem minden évben, a futamidő végéig. Így a bank a teljes időszak alatt megkapja azt a kamatot, amit piaci hitelnél is megkapna, vagy akár még többet is.
– Tehát összességében a bank szempontjából akár még kedvezőbb is lehet ez a konstrukció, mint egy piaci hitel?
– Igen, a teljes kamatbevétel a bank számára akár magasabb is lehet, mint egy piaci konstrukciónál.
– Az állam oldaláról ez hosszú távú kötelezettség. Egy egyszeri támogatással ellentétben itt hosszú éveken át kell fizetni a kamattámogatást.
– Ez a rendszer gyakorlatilag elosztja a támogatás terhét az évek során, viszont fix kötelezettséget is jelent az államnak azok felé, akik már felvették a hitelt. Tehát az államnak 5–10–15 évig is fizetnie kell, a választott futamidőtől függően – hasonlóan, mint a babaváró vagy a CSOK Plusz esetében. Ha például egy 50 millió forintos hitelről beszélünk 25 éves futamidővel, akkor a kormány szerint a törlesztőrészlet 237 ezer forint lenne 3%-os kamattal.
A kamattámogatás összege eleinte még magasabb is lehet, de ahogy a tőketartozás csökken, ez az összeg is mérséklődik a futamidő alatt.
– Mivel ez egy hosszú futamidejű konstrukció, a gazdasági helyzet változása is hatással lehet rá. De ha a jövedelmek nőnek, és az ingatlanárak is emelkednek, akkor ez jó befektetés lehet. A törlesztőrészlet idővel „kinőhető”...
– Valóban, a program előnye nemcsak az alacsony kamat, hanem az, hogy ez az alacsony kamat végig fix marad, amennyiben nem sérül meg valamilyen feltétel. Tehát
Csak gondoljunk vissza, milyen ingatlanárak és törlesztők voltak a 2000-es évek elején, és ahhoz képest hol tartunk most.
– Az is elképzelhető, hogy ha csökkennek a piaci kamatok, akkor az államnak alig kell kamattámogatást fizetnie, sőt, akár egyáltalán nem is?
– Így van. 2020 környékén például 3% körüli piaci kamatok voltak. Akkor a támogatás mértéke minimális lett volna. De az elmúlt két évben sokkal magasabb állampapírhozamok voltak, ami nagyobb állami terhet jelentett. Akik most veszik fel a hitelt, azok számára az első 5 évben fix a támogatás, azt követően pedig az aktuális állampapírhozamhoz igazítják.
– Elképzelhető egy olyan rossz forgatókönyv, amikor a kamatszintek annyira megnőnek, hogy az állam számára fenntarthatatlanná válik ez a program?
– Ilyen extrém helyzet legutóbb a rendszerváltás idején volt, amikor a magyar gazdaság teljesen átalakult. A jelenlegi piaci környezetben ehhez hasonló mértékű válságnak kellene bekövetkeznie, hogy ez reálisan előforduljon.
– A program nyitott végű, tehát nincs időkorlát. Sokan fognak ráindulni az elején, amikor még nem bejáratott a rendszer. Ilyenkor hosszabb lehet az ügyintézési idő is. Van ennek egy szabályozott határideje, vagy az elején minden bank máshogy működik majd?
– Jogszabályi szinten szabályozva van elvileg. Vásárlás esetén a banknak 30 napon belül kell döntést hoznia, építés esetén 60 napon belül. Ha hiánypótlásra van szükség, az az idő nem számít bele. De ha minden dokumentum rendben van, akkor 30 napon belül dönteni kell.
– Az elején azonban vélhetően nagy roham lesz, ami meghosszabbíthatja az ügyintézési időt.
– Igen, valóban. Ez akár túllépheti a szokásos 4–6 hetes időtartamot is. Két dolgot tehát mindenképp érdemes szem előtt tartani. Mivel ez a konstrukció a lakáshitelpiac jelentős részét is kiteheti, a bankoknak érdekük, hogy tőlük vegyék fel az ügyfelek a hitelt. Ha nem tőlük veszik fel, akkor nem tudják elérni a tervezett kihelyezési volumeneket. Ezért
A CSOK Plusz esetében is van olyan bank, amelyik 3% alatti kamattal kínálja a terméket. Tehát nem lenne meglepő, ha az Otthon Start esetében is lenne olyan bank, amely 3%-nál kedvezőbb feltételekkel adná a hitelt. A babaváró hitelnél például nincs kamatverseny, mert ott 0% a kamat, viszont vannak jóváírási akciók. A bankok különféle bónuszokat kínálnak: ha odaérkezik a jövedelem, ha két számlát nyit az ügyfél stb. Ezek a lehetőségek itt is megjelenhetnek. Valószínűleg az elején még minden bank az alaptermékkel indul, és csak később derül ki, melyik milyen akciókkal próbál majd ügyfeleket szerezni.
– Azaz érdemes lehet várni.
– Különösen azoknak, akik „kifeszített” élethelyzetben lennének: például csak 10% önerővel rendelkeznek, vagy a fizetésük jelentős részét (akár 50–60%-át) fordítanák törlesztésre. Vagy épp olyan, jelenleg nem teljesen egyértelmű élethelyzetben vannak, amire még a szakértők sem tudnak határozott választ adni.
– Például?
– Ilyen lehet az, ha valaki osztatlan közös tulajdonú ingatlanon belül egy önállóan forgalomképes egységet vásárolna. Jelenleg még a szakértők sem értenek egyet abban, hogy ez megfelel-e a feltételeknek. Vannak, akik szerint lehet, mások szerint nem, és mindkét oldalnak van jogszabályi hivatkozási alapja. Tehát aki ilyen helyzetben van, annak nem biztos, hogy érdemes szeptemberben azonnal szerződni és foglalót fizetni, mert később olyan problémák is előjöhetnek, amelyekre most még nem számítanak.
– Ez az egyik ok, ami miatt érdemes lehet várni. Mi az, ami miatt viszont nem?
– Az ingatlanárak alakulása. E téren is nagyon eltérő elemzői vélemények vannak. Van, aki komoly áremelkedésre számít, van, mások szerint lesz ugyan emelkedés, de nem számottevő. Sőt, egyes vélemények szerint még árcsökkenés is elképzelhető, például a bérleti díjak csökkenése és a befektetői kereslet visszaesése miatt. De ha valaki attól tart, hogy áremelkedés jön, annak nem biztos, hogy érdemes kivárnia, mert minél tovább vár, annál nagyobb eséllyel nőnek az árak.
– Tehát aki mégis kivár, mit tehet ezalatt?
– A dokumentumokat érdemes előkészíteni. Például az erkölcsi bizonyítvány vagy a társadalombiztosítási igazolás beszerzése nem mindig gyors, ráadásul a TB-igazolásnak nincs is még hivatalos formanyomtatványa. Érdemes a munkáltatói igazolást is előre beszerezni, illetve kérni lehet egy banki előminősítést is: megfelel-e az ügyfél piaci alapon a kiválasztott bank feltételeinek? Ha igen, és a jogszabályi feltételek is teljesülnek, akkor jó eséllyel a támogatott hitelt is megkapja.
– Tehát az előkészületeket már most, augusztusban érdemes elkezdeni.
– Így van. És figyelni kell az ingatlanpiaci változásokat: hogyan alakulnak az árak az adott régióban, adott ingatlantípusnál? Ha emelkedés látszik, vagy eltűnnek a jó ajánlatok, akkor lehet, hogy már nem érdemes tovább várni. Ha stagnálás van, akkor még lehet kivárni, figyelni a hitelpiacot, az MNB esetleges szabálymódosításait, a banki akciókat. De ha az árak elindulnak felfelé, akkor az már lehet, hogy egy olyan jel, ami sürgeti a döntést.
