Otthon Start hitel: akár több mint 1,5 millió forint múlhat azon, melyik bankot választod a hitelfelvételnél
Alig néhány hónappal az indulása után az Otthon Start hitel látványosan felpezsdítette a lakáspiacot: a bankok szerint az előminősítések és hiteligénylések száma jócskán meghaladta a várakozásokat, sokan pedig végre rászánták magukat az első otthon megvásárlására. A fix 3%-os kamat olyan stabilitást adott a bizonytalanabb helyzetben lévőknek is, hogy bátrabban léptek ki az albérletből, vagy vágtak bele a régóta halogatott lakásvásárlásba - ennek hatása pedig hetek alatt érezhetővé vált a piacon.
Ez a lendület azonban egy fontos felismerést is hozott: az első saját otthon megszerzése akkor sem egyszerű lépés, ha elérhető mellé egy kedvezményes, államilag támogatott hitel.
Így fordulhat elő, hogy ugyanaz az igénylő az egyik pénzintézetnél gond nélkül megkapja a szükséges összeget, míg egy másiknál elutasítják. Utánajártunk, miért kulcskérdés a megfelelő bank kiválasztása, és mekkora előnyt jelenthet egy tudatos döntés.
Mi is valójában az Otthon Start hitel – és miért ennyire népszerű a lakásvásárlók körében?
Az Otthon Start egy kedvezményes kamatozású támogatott hitel, amelyet azok vehetnek igénybe, akik életük első lakását szeretnék megvásárolni vagy új ingatlant építeni. A konstrukció egyik legnagyobb előnye, hogy a jogszabály lehetőséget ad arra, hogy a kamat mértéke legfeljebb évi 3% legyen, a futamidő pedig akár 25 évre is kiterjedhet. A maximálisan felvehető hitelösszeg 50 millió forint, ami a mai ingatlanárak mellett sokak számára teszi egyáltalán elérhetővé az első otthonhoz vezető utat.
Hogy mekkora könnyebbséget jelenthet ez egy hiteligénylőnek, azt egy egyszerű összehasonlítás is jól mutatja: ha valaki 50 millió forintot vesz fel 25 évre, akkor egy 3%-os kamatozású Otthon Start hitel esetében körülbelül 237 ezer forintos havi törlesztőre számíthat. Ha ugyanezt az összeget egy piaci konstrukcióból, mondjuk 6,5%-os kamat mellett venné fel, akkor a havi törlesztő már körülbelül 337 ezer forint lenne.
Ennyit számít a támogatott kamatozás, vagyis már ezen a ponton világos, milyen komoly előnyöket tartogat a konstrukció.
Nem elég jogosultnak lenni – szigorú feltételek vonatkoznak az igénylőkre és az ingatlanra is
Bár a támogatott hitel valóban vonzó lehetőség, nem jelenti azt, hogy az igénylést mindenki automatikusan meg is kapja. A jogszabályok pontosan meghatározzák, milyen élethelyzetben és feltételekkel adható meg a hitel. Az igénylőknek büntetlen előéletűeknek kell lenniük, és első lakásszerzőként léphetnek be a programba. Emellett legalább két év folyamatos TB-jogviszony szükséges, és az igénylőnek nem lehet 5000 forintot meghaladó köztartozása.
Az ingatlan típusával és értékével kapcsolatban szintén több elvárás van érvényben: jelenleg még belterületen fekvő lakások és házak finanszírozhatók, valamint elhelyezkedéstől függetlenül tanya vagy birtokközpont is. Fontos újdonság azonban, hogy a kormány friss bejelentése szerint
ami várhatóan több tízezer eddig kizárt lakóházat, tanyát és külterületi ingatlant nyithat meg a program előtt. A lakások ára legfeljebb 100 millió forint, míg házak esetében 150 millió forint lehet, és egységes szabályként az ingatlan négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot.
Bankonként változó bírálati gyakorlat: ugyanaz a jövedelem az egyik helyen elég, a másikon kevés
Sokan azt gondolják, hogy ha a jogszabályi feltételeknek megfeleltek, akkor már „csak” a papírok leadása és a folyamat adminisztratív része van hátra. A valóság azonban ennél jóval összetettebb. A jogszabályi feltételek ugyan egységesek, de a Bankmonitor szakértője kiemelte: hiába felel meg valaki minden jogszabályi feltételnek, ez még nem jelenti automatikusan a hitel jóváhagyását - a bankok ugyanis saját szabályok alapján döntenek, és ezek között jelentős eltérések lehetnek.
A szakértő szerint komoly különbségek vannak például abban, hogyan fogadják el a bankok az egyes jövedelemtípusokat. A külföldi jövedelmek elfogadása intézményenként eltér, így előfordulhat, hogy amit az egyik bank stabil, elfogadható bevételnek tekint, azt egy másik bank nagyobb kockázatúnak ítéli. Ugyanez igaz a kismamák ellátásaira, például a GYES vagy a GYED megítélésére is – van, ahol teljes értékű jövedelemként számolnak vele, máshol korlátozottabban fogadják el. A vállalkozói jövedelmek, például
A bankok az önerő szabályozásában is máshogyan járnak el: bár a jogszabály egységesen 10% minimum önerőt ír elő, egyes bankoknál találkozhatunk olyan további feltételekkel, mint a minimális jövedelmi szint vagy bizonyos településekhez kötött korlátozás. Emellett az sem mindegy, hogy milyen ingatlan szolgál fedezetként.
Mindez azt eredményezi, hogy ugyanaz a hiteligénylő az egyik banknál gond nélkül hitelképes lesz, míg a másiknál egyértelmű elutasítást kap.
Apró különbségek a kamatban, hatalmas különbségek a végösszegben
A bírálati eltérések után adja magát a következő kérdés: mi a helyzet a kamatokkal és a konkrét pénzügyi előnnyel? Hiszen még ha egy bank el is fogadja az ügyfél jövedelmét és az ingatlant, korántsem mindegy, milyen kondíciókkal teszi ezt.
A támogatott hitel maximális kamata 3%, de a bankok egy része ennél is kedvezőbb kondíciókat kínál. A CIB Banknál 2,95%, az UniCreditnél 2,90%, a Gránit Banknál 2,85%, míg az MBH Banknál akár 2,79% is lehet az Otthon Start éves kamata. Ez papíron szinte elhanyagolható különbségnek tűnhet, a gyakorlatban azonban 25 év alatt komoly összegeket mozgat meg.
Ha a 3%-os és a 2,79%-os hitelt hasonlítjuk össze, akkor egy 50 millió forintos kölcsön esetében a havi törlesztő 237 ezerről nagyjából 231 ezer forintra csökken.
Vagyis hiába „csak” néhány század százalékról van szó, a végén nagyon nem mindegy, hogy az ember melyik bank ajánlatát választja. A szakértő ugyanakkor hangsúlyozta: az egyedi kedvezményeknek gyakran vannak feltételei, ezért a kamatok mellett ezeket is alaposan át kell nézni, mielőtt döntünk.
A jóváírások és akciók világa: akár félmillió forintnyi kedvezményt is kaphat az ügyfél
Az árnyalatnyi kamatkülönbségek tehát hosszú távon is óriási különbséget jelenthetnek, de a bankválasztásnál nem ez az egyetlen tényező, amire figyelni kell.
Van, ahol 200–250 ezer forintos készpénzes jóváírást adnak, máshol akár egy egész havi törlesztőrészletet is visszakaphat az ügyfél, ami a futamidő és hitelösszeg függvényében közel 500 ezer forint is lehet. Egyes bankok ingyenes közjegyzői okiratot, értékbecslést vagy fedezetellenőrzést kínálnak, máshol IKEA-utalvány jár a hitel mellé.
A jóváírások értéke tehát több százezer forint is lehet, de szinte mindig feltételekhez kötöttek: például meghatározott bankszámlacsomagot kell választani, adott összegű havi jóváírást kell teljesíteni, vagy bizonyos biztosításokat kell fenntartani.
Érdemes szakértő segítséget kérni – sokszor ezen múlik a siker
A kedvezmények és jóváírások tehát tovább növelhetik a megtakarítást, de önmagukban még nem garantálják, hogy az ügyfél valóban hozzájut a kiszemelt összeghez. Itt érkezünk el ahhoz a ponthoz, ahol nemcsak az számít, milyen vonzó egy ajánlat, hanem az is, hogy a bank egyáltalán hajlandó-e megfinanszírozni az adott élethelyzetet.
A valóság azonban ennél jóval árnyaltabb. Ha a választott bank a bírálat során elutasítja az ügyfelet, vagy csak részben adja meg a kért összeget, akkor hiába volt vonzó a kamat vagy a kedvezmény. A legfontosabb feladat tehát mindig az, hogy azt a bankot találjuk meg, amelyik az adott élethelyzetet, jövedelmet és ingatlanparamétereket ténylegesen vállalható kockázatúnak látja, és meg is adja a szükséges finanszírozást.
Ebben pedig hatalmas segítséget jelenthet, ha a hiteligénylő olyan szakértőhöz fordul, aki pontosan ismeri a bankok közötti különbségeket.
A megfelelő útmutatással a hitel nem teher, hanem lehetőség lesz és akár egy lépéssel közelebb vihet ahhoz a bizonyos első otthonhoz, amelyet már régóta tervezgetünk.
