Dominóhatás az ingatlanpiacon: egy rózsadombi lakás is nehezebben kel el, mert valahol Borsodan beragadt egy kis ház vásárlása

A Partizánnak adott interjút Ercsi Dániel, a 22 éves fiatal, akit a próbaideje lejárta előtt öt nappal bocsátottak el a Külgazdasági és Külügyminisztériumból. Az interjúban részletesen beszélt a minisztériumban szerzett tapasztalatairól, a neki kiosztott pártpolitikai feladatokról, elbocsátásának körülményeiről és jövőbeli terveiről.

Az interjú elején Gulyás Márton felvetette Szikra Levente, az Alapjogokért Központ igazgatóhelyettesének Facebook-posztját, amelyben az igazgatóhelyettes csodálkozását fejezte ki, hogy mit keres egy TISZA Párt-szimpatizáns, kormányváltást akaró fiatal a közigazgatásban.

„Ha az ő véleménye szerint csak azok dolgozhatnak a közigazgatásban, illetve államigazgatásban – vagy bármilyen, a közt szolgáló intézményekben –, akik Fidesz-szimpatizánsok, vagy egyet kell érteniük a kormánnyal, akkor itt ne csak a minisztériumban dolgozókra gondoljunk, hanem például a tanárokra, a rendőrökre, az orvosokra, és még sorolhatnám” – fogalmazott. Állítása szerint Szikra logikája alapján mindenkinek, aki a közszférában dolgozik, a Fideszt kellene támogatnia.

Ercsi Dániel a kétoldalú kapcsolatokért felelős államtitkárságon dolgozott, amelyet Illés Boglárka vezet. Arra a kérdésre, hogy voltak-e rajta kívül más ellenzéki érzelműek is a közvetlen kollégái között, azt válaszolta, hogy erről nem tud nyilatkozni, mivel kevesen voltak és a politikai nézetekről nem beszélgettek. Ugyanakkor hozzátette, hogy a „nagy számok törvénye alapján” valószínűsíthető, hogy nemcsak a Külügyminisztériumban, hanem más minisztériumokban is vannak TISZA-szimpatizánsok.

Elmondása szerint munkaviszonya áprilisban kezdődött az államtitkárságon, ezt megelőzően pedig egy külképviseleten volt gyakornok. Arra a kérdésre, hogy miért pont a Fidelitas egykori elnöke, Illés Boglárka által vezetett, vélhetően erősen átpolitizált államtitkárságra került, azt felelte: „Ott volt szabad hely. Igazából ennyi.”

„Amióta önállóan tudok gondolkodni – és most nagyot mondok, hogy 2010, mert akkor 7 éves voltam, de tegyük fel –, valójában inkább 11-12 éves kortól, ebben a rendszerben nevelkedtem. Nem láttam alternatívát, ahogy sok fiatal sem” - tette hozzá később.

Munkakörét koordinációs referensként írta le, ami főként szakmai feladatokat jelentett, például háttéranyagok bekérését a szakmai főosztályoktól az államtitkár megbeszéléseihez, valamint kapcsolattartást a nagykövetségekkel.

Példaként említette, hogy részt kellett vennie a „Nők a Párbeszédért Digitális Polgári Kör” (DPK) alakuló rendezvényének megszervezésében. Amikor Gulyás Márton rákérdezett, hogy ez a feladat nem volt-e összeegyeztethetetlen a munkakörével, Ercsi visszakérdezett: „Szerinted volt más választásom, más lehetőségem?”

A kabinetfőnök kérte fel a feladatra, hivatkozva a precíz munkavégzésére. Azt mondta, 22 éves, pályakezdő fiatalként, akinek a Külügyminisztérium egy álom megvalósulását jelentette, a próbaideje alatt nem tehette meg, hogy nemet mondjon, mert az valószínűleg azonnali elbocsátáshoz vezetett volna.

Beszélt egy másik, lelkiismereti dilemmát okozó feladatról is. Állítása szerint, amikor a Fidesz „bekapcsolta a kommunikációs gépezetét nagyobb volumenre”, az volt a dolga, hogy Illés Boglárka mellett az összes többi államtitkár Facebook-oldalát manuálisan átnézze, és egy táblázatba rögzítse, hogy a kötelezően kommunikált elemeket posztolták-e, és mekkora volt ezek elérése, hány megosztás, lájk érkezett rájuk.

Ercsi Dániel megerősítette, hogy kapott ilyen feladatot. „Ez nem felkérés. Ezek a feladatkiosztások nem úgy működnek, hogy felkérnek rá, hanem mondják” – jelentette ki. Elismerte, hogy írnia kellett egy lejárató anyagot a TISZA Pártról, amely azt taglalta volna, hogyan érintené a diplomatákat és külképviseleti dolgozókat a Fidesz által kitalált „TISZA-adó”.

A feladathoz a minisztérium belső rendszeréből kellett adatokat kinyernie a juttatásokról, valamint a Fidesz által létrehozott tiszado.hu weboldal kalkulátorát kellett használnia. Bár az anyagot elkészítette, de csak a „minimumot” nyújtotta.

Úgy gondolta, hogy a próbaidő lejárta után, a véglegesítését követően már nagyobb mozgástere lett volna az ilyen jellegű feladatok elutasítására.

Elbocsátásának körülményeit felidézve elmondta, hogy az teljesen váratlanul érte. Október 17-én, egy pénteki napon, munkaidő vége előtt hívatta be Illés Boglárka. Az államtitkár közölte vele, hogy „kikerültek az adatai”, mert letöltött egy applikációt, „amit mindannyian tudjuk, kik fejlesztettek”.

Ercsi Dániel szerint egyértelmű volt, hogy a TISZA Párt applikációjáról van szó, amelyet elmondása szerint október 11-én töltött le. Ez felvetette benne a kérdést, hogyan kerülhettek ki az adatai már október 17-én, ha a nagy, 200 ezres adatbázis csak november elején vált nyilvánossá, ő pedig az október 6-i, 20 ezres adatbázisban még nem szerepelhetett.

Azt is furcsállotta, honnan tudhatott a minisztérium arról, hogy a magántelefonjára mit tölt le, mivel állítása szerint nem írt alá semmilyen papírt, ami feljogosította volna a munkáltatót a telefonja monitorozására.

„Ha azt tudják, mit töltöttem le a saját privát telefonomra, vajon mi mást tudnak? Látták, kikkel beszélgettem?” - tette fel a kérdést.

Elmondása szerint nem kért részletes magyarázatot az államtitkártól, mert meg akarta őrizni a méltóságát, és el akarta kerülni a vitát.

Kirúgása után Magyar Péter egyik fórumán is felszólalt. Erről azt mondta, az egy spontán döntés volt. „Az, hogy odamegyek, még nem jelentette azt, hogy fel is szólalok. Elmentem, motoszkált bennem ez a kérdéskör, de nem úgy mentem, hogy »na, én most felszólalok«” – idézte fel.

Határozottan tagadta, hogy a jelenet előre megrendezett lett volna. „Nem így volt. Teljesen esetleges. Hirtelen felindulásból eldöntött dolog volt. Én lepődtem meg a legjobban” – állította. A Magyar Péter által felajánlott gyakornoki álláslehetőségről az Európai Parlamentben és a TISZA külügyi munkacsoportjában való részvételről azt mondta, megtisztelőnek tartja, és valószínűleg élni fog a lehetőséggel, de hangsúlyozta, nem ez volt a célja a felszólalással, hanem a történetének bemutatása.

A jövőjével kapcsolatban elmondta, nem szeretne politikus lenni, de kormányváltást akar, és aktivistaként valószínűleg továbbra is részt vesz a TISZA Párt munkájában, például a párt újságjának terjesztésében.

Az interjú végén üzent a kortársainak, akik hasonló karrierdilemmákkal szembesülnek.

Felidézett egy személyes történetet, amikor 16-17 évesen édesanyja megkérdezte tőle, hogy elfogadna-e egy jó pozíciót a Fidesztől. Akkor nemmel válaszolt, mert úgy érezte, csak így tud a tükörbe nézni. Bár a Külügyminisztériumban végül elvállalt egy pozíciót, úgy érzi, sikerült megőriznie az integritását.

„Ezt tudom ajánlani mindenkinek – fiatalnak, idősebbnek –: mindig úgy döntsetek, hogy még a tükörbe tudjatok nézni. És ne féljetek” - üzente a Partizán műsorában.

A pár napja kiszivárgott amerikai béketerv sokkolta az ukrán és az európai vezetőket. Zelenszkij drámai beszédében azt mondta, könnyen lehet, hogy választaniuk kell a méltóságuk és a legerősebb szövetségesük között. Csupán Orbán Viktor volt, aki azonnali elfogadásra ajánlotta azokat a pontokat, melyekről pár nap múlva már Trump is úgy nyilatkozott, hogy azok csupán javaslatok voltak. Az amerikaiak és az ukránok között Genfben lefolytatott intenzív megbeszélések után hétfő estére szinte semmi nem maradt az eredeti tervezetből. A pontok száma sajtóhírek 20 közelébe csökkent, és kikerült a szövegből az ukrán hadsereg létszámának korlátozása, a NATO-csapatok Ukrajnán belüli állomásoztatásának tilalma, valamint az a rész is, hogy hol húzzák meg az Oroszország és Ukrajna közötti új határokat.

Így viszont megnőtt az esélye, hogy kapásból visszautasítja az átdolgozott béketervet, ezek ugyanis épp az oroszok eddigi legfontosabb követelései voltak. Születhet-e minden érintett fél által elfogadható, aláírható békeegyezmény a trumpi alapokon? Az esélyekről Gyarmati István biztonságpolitikai szakértő, egyetemi oktató, volt diplomatával beszélgettünk.

– Először volt egy 28 pontos amerikai béketerv, aztán jött egy 28 pontos európai alternatíva, most pedig már 20 pontról írnak a genfi tárgyalások eredményeképp. Mi történik pontosan?

– Az első kérdés, hogy az amerikai 28 pont az amerikai-e, vagy orosz? Rubio egyszer azt mondta, hogy az orosz. Utána letagadták, persze. Trump azt mondta, hogy csütörtök a végső határidő, hogy Ukrajna elfogadja a tervezetet, ha nem, akkor minden amerikai támogatást megvonnak. De utána azt mondta, hogy ez természetesen nem az utolsó szó, hanem erről is lehet tárgyalni. El is kezdtek tárgyalni, mert az ukránok nagyon helyesen nemet mondtak, és határozottan felsorakoztak mögéjük az európaiak. A jó hír, hogy a genfi tárgyalásokon nem Steve Witkoff vezeti az amerikai delegációt, mert ő egy inkompetens, arrogáns, hozzá nem értő alak, aki ráadásul Putyin zsebében van, az üzletei még ma is Oroszországban vannak. Ez a 28 pont az ő műve. Most szerencsére ő csak benne van a delegációban, reméljük, hogy jó hátul. Az ukránok és az európaiak is előjöttek egy másik 28 ponttal, és azt mondta Rubio, hogy ez egy nagyon jó tárgyalás, mert haladnak előre. Egy dolgot felejt el Rubio, most nem tudom, hogy elfelejti-e, vagy szándékosan nem említi, hogy

Tehát lehet, hogy nagyon jó tárgyalás zajlik ott, de ez azt is eredményezheti, hogy a megállapodás az oroszokkal egyre távolabbra kerül. J. D. Vance azt mondta, hogy minden megállapodásnak vagy tervezetnek három kritériumnak kell eleget tenni, és ebben az egyik kritérium az volt, hogy elfogadható legyen mindkét fél számára. Üzenem J. D. Vance-nek, hogy ilyen nincsen, ilyen megállapodástervezet nincsen, és nem is lesz addig, amíg az egyik felet, az ukránokat az európaiakkal, vagy az oroszokat rá nem kényszerítik arra, hogy elfogadják.

– A hírek szerint 11 órányi tárgyalás után teljesen átakult a 28 pont. De akkor tulajdonképpen mi az amerikai álláspont?

– Az amerikai álláspontot nem ismerjük, mert állandóan változik. Hol az a 28 pontos szörnyűség az amerikai álláspont, aztán kiderül, hogy nem is az, de nem tudjuk, hogy micsoda. Nekik csak az kell, hogy elfogadható legyen. Úgyhogy nagyon nehéz így megállapodni.

Egyébként, ha megnézi az eredeti 28 pontot, politikai irányultságától függetlenül, ez egy tákolmány. Ha egy első féléves diplomata szakos hallgató nekem ilyet terjesztene elő, úgy megbuktatnám, mint a huzat.

– Nézzük azt, hogy milyen pontok miatt érdemelné ki az elégtelen minősítést.

– Azért, mert következetlen. Nagyon fontos dolgok nincsenek benne, nincsenek tisztázva. Ez egyszerűen végrehajthatatlan, mert hiányzik belőle egy csomó olyan kérdés, amit egy megállapodástervezetnek tisztázni kell.

– Ilyen például a területek kérdése?

– Igen. Az eredeti tervezetben van egy „innovatív” megállapodásrész, ami még akár érdekes is lehet: az oroszok bért fizetnének azokért a területekért, amiket megszállnak, és nem az övék. Tipikus Donald Trumpnál: mindent meg lehet venni, a szuverenitást is. Ez érdekes dolog, de nem hiszem, hogy túlságosan nagy esélye van a sikerre. Az európai tervezet meg azt mondja, hogy

nagyon helyesen. A megállapodástervezetben emellett van egy olyan pont, hogy békeidőben nem állomásoznak NATO-haderők Ukrajnában. Ez még akár elfogadható is. De itt is tettenérhető a tákolmány-jelleg: ebben a tervezetben, amelynek Lengyelország nem része, mégis azt a kötelezettséget írják elő Lengyelországnak, hogy fogadjon be NATO repülőgépeket. Ráadásul, akik írják ezt a tervezetet, azoknak lehet, hogy tudniuk kéne, hogy Lengyelországban már vannak NATO repülőgépek.

– Azt tudjuk, hogy Trump mindenáron nagyon gyors megegyezést akar, de mikor lehet reális a béke?

– Az amerikai nyomásnak olyan erősnek kell lennie, hogy valamelyik fél belássa: jobb elfogadni azt, amit az amerikaiak javasolnak, mint tovább folytatni a háborút.

– Van olyan vélekedés, miszerint Ukrajna a kimerülés küszöbére jutott, Oroszország ezt a háborút előbb-utóbb meg fogja nyerni. Mások szerint viszont éppen Oroszország éli fel szép lassan a tartalékait, most már az aranykészleteit kezdi kiárusítani.

– Ezt mi nem tudjuk felmérni, mert azt, hogy egy háborúban ki mire képes, csak maguk a háború résztvevői tudják eldönteni. Egy háborúban teljesen más dolgokra képesek az emberek meg az országok, mint amit egyébként elképzelnénk róluk. Nem tudjuk, mire képes Ukrajna, nem tudjuk, mire képes Oroszország. Ezért kellene az amerikaiaknak azt tenni, amit Donald Trump már huszonötször megígért:

De hát egyelőre úgy tűnik, hogy Donald Trump jobban szereti Putyin barátját, mint hogy ezt megtegye.

– Reálisnak tartja, hogy egyértelmű áttörés következzen be csütörtökig? Trump erős nyomás alá helyezte ennek érdekében Ukrajnát, miközben úgy tűnik, Oroszország nincs ekkora nyomás alatt.

– Nem, mert szerelmes a barátjába. A két ember politikája, Trumpé és Putyiné, sokkal közelebb áll egymáshoz, mint Trumpé és Zelenszkijé. Így aztán nem meglepő, hogy nem nagyon szeretne keménykedni. De nem teheti meg, mert mégiscsak ő az amerikai elnök, és ma már otthon is háborognak a politikai tényezők, még a Republikánus Pártban is. Úgyhogy ez egy nagyon két- vagy többesélyes játszma. Nem tudjuk, hogyan fog végül is alakulni. Az elkövetkező napok nagyon fontosak lesznek, de nem vennék rá mérget, hogy elvezetnek a békéhez.

– Sokak szerint Trump a békeközvetítéssel eltereli a figyelmet az Epstein-akták miatti belpolitikai viharról. De ugyanakkor, amit ön említett, az is igaz, hogy most már republikánus képviselők is felróják neki, hogy becstelenség lenne egy ilyen egyezményt megkötni abban a formában, ahogy az eredeti javaslata szólt. Sokat nyerhet, de sokat veszíthet is ezzel.

– Ez a Trumpi politika. Mindez akkor is fennállt, amikor az Epstein-aktákról még nem is nagyon volt szó. Lehet, hogy van egy ilyen mellékhatása, bár nem látszik, hogy az Epstein-aktákról sikerrel terelné el a figyelmet, nem hiszem, hogy ez lenne Donald Trump fő motivációja. Egyszerűen ilyen a politikája; tragikus. Erről sajnos nem sok jót tudunk elmondani. Mindig is ilyen volt.

– És ott van Zelenszkij. Elfogadni egy rákényszerített békét azok után, hogy négy éven keresztül ennyi ember, ennyi erőfeszítés ment ebbe a háborúba, nem az azonnali bukást jelentené neki?

– Nem feltétlenül. Ha viszonylag elfogadható feltételeket sikerül végül elérni, akkor az emberek megértik: nem jó, de a lehető legelfogadhatóbb megoldás született. Megértik az ukrán emberek is, mert elegük van nekik is a háborúból. Tehát

Valószínűleg úgy jár majd, mint Winston Churchill, bár ő megnyerte a háborút. Az ukrán elnök egyébként azt mondta, a háború után nem indul újra az elnökségért.

– El tud képzelni egy olyan helyzetet, hogy bár komoly engedményekkel, de Ukrajna számára elfogadható egyezmény szülessen?

– Attól függ, mik a részletek. Azt megírtam nem olyan régen, hogy a NATO-tagság, ha lenne, önmagában nem elég garancia Ukrajna számára, mert ott a segítségnyújtás feltételes. Neki olyan garanciákra van szüksége, ahol nem feltételes a segítségnyújtás, és ezt mindenféle több- vagy kétoldalú megállapodásokon keresztül lehet biztosítani. Ez nem lehetetlen, és szerintem efelé haladunk. Kérdés, hogy az amerikaiak benne lesznek-e. A legutóbbi állítólagos megegyezés alapján benne lesznek, de hát ez már három napja volt, és az sajnos nem biztos, hogy ma még érvényes. Mindenki elfeledkezik róla, pedig sokszor mondtam, hogy egy ilyen garancia lehetne az Európai Unióról szóló szerződés 42. cikkének (7) bekezdése, ami kimondja:

Hogy ez mit ér a gyakorlatban, az sok mindentől függ. Főként attól, hogy az oroszok támadnak-e ismét Ukrajna ellen, vagy akár azon túl is. Ez viszont nem csak attól függ, hogyan rendezik az ukrán kérdést, hanem attól is, hogy az európaiak – és velük az amerikaiak, hogyan készülnek fel arra, hogy hogyan reagáljanak, ha Oroszország valamilyen követelést támaszt. Tehát ez egy nagyon átfogó dolog, nem pusztán az ukrán megállapodás kérdése.

– Valószínűbb, hogy úgy múlik el a hálaadás napja, hogy Trump nem tud felmutatni egy mindenki által elfogadott egyezséget? És akkor egyelőre folytatódik a háború?

– Valószínűleg, igen.

25 éve nem látott drágulást jelez előre év végéig a Nemzeti Bank az ingatlanpiacon. Legújabb elemzésük szerint már a második negyedévben gyorsuló ütemben, 17,7 százalékkal nőttek a lakásárak, az év egészében pedig pedig országosan elérheti az áremelkedés mértéke a 29 százalékot. Ezzel Magyarország vezetheti az EU lakásár-emelkedési rangsorát.

A kormány azt ígérte, hogy az Otthon Start nem okoz drágulást, vagy legalábbis nem emelkednek jobban az ingatlanárak annál, mint amennyire amúgy is emelkedtek volna. Ez azonban láthatóan másképp alakult. Az Otthon Start miatt augusztusban már 46%-kal nagyobb volt a kereslet mint egy évvel korábban, szeptemberben pedig már a tranzakciók száma is 37%-kal emelkedett. Argyelán Józseffel, a Bankmonitor vezető elemzőjével beszélgettünk a következményekről.

– Az MNB elemzése szerint már a második negyedévben 17,7 százalékos volt az áremelkedés az ingatlanpiacon. Mennyiben tulajdonítható ez az Otthon Start programnak?

– Ha őszinte akarok lenni, akkor szinte semennyiben. A második negyedévről beszélünk, ami június végével zárult, az Otthon Start programot pedig július 2–3-án jelentették be. Tehát

Ez egy érdekes helyzet: egy olyan környezetben jelentettek be alapvetően az ingatlanárakat felfelé toló programot, amikor már eleve elég dinamikus volt az árnövekedés. Ha azt nézzük, mi volt ennek az áremelkedésnek az oka, összetett a kép, több tényező is közrejátszott, de talán kiemelhető az állampapírpiacokon megfigyelhető változás. Az idei év első pár hónapját „kamatesőként” emlegették, mert a lakossági állampapíroknál, különösen a Prémium Magyar Állampapírnál (az inflációkövető PMÁP-nál) ekkor voltak a kamatfizetések, a korábbi magas infláció alapján kalkulált, 18–19% körüli éves kamattal. Mindenki azt figyelte, hogy a kifizetett kamatok hová áramlanak: maradnak-e állampapírban, vagy más befektetési formát keresnek. Felmerült az is, hogy egy részüket visszaválthatják, hiszen az új kamatszint alacsonyabb volt a megelőzőnél. Ez fokozott hype-ot okozott az ingatlanpiacon is, ami lecsapódott az árakban. Inkább az első negyedév tolta emiatt az árakat; a második negyedév már kicsit nyugodtabb volt, de éves alapon még mindig komoly drágulást láttunk.

– Mennyire célszerű ilyen körülmények között elindítani egy Otthon Start-jellegű programot?

– Három időtávot érdemes nézni: nagyon rövid, rövid–középtáv és hosszabb táv. Nagyon rövid távon, főleg a hitelből vásárlóknál, kedvező az elmozdulás, javult a hozzáférhetőség. A 6,5% körüli piaci kamatozású hitelek helyett 3%-os Otthon Start-hitelt vehet fel sok ember. Az Otthon Start új célcsoportot céloz: első lakásszerzőkét, de életkori, családi állapothoz vagy gyerekszámhoz kötött feltételek nélkül. Ráadásul az „első lakásszerző” definícióját a jogszabály elég megengedően fogalmazza, tehát sokan beleférhetnek. Rövid távon a kamatcsökkenés miatt érdemben nőhet az elérhető kölcsönösszeg, és ez akár 20–30%-os bővülést is jelenthet, ami javítja a vevők hitelhez és így az ingatlanpiachoz való hozzáférését. Ugyanakkor a keresletet is növeli: többen tudnak több pénzt elkölteni. Itt jön elő rövid–középtávon a kérdés, hogyan reagál a kínálat, ami különböző okokból valóban nőtt valamennyit, de kérdés, a tartósan magas keresletet hosszabb távon ki tudja-e szolgálni.

A használtlakás-piacon is megjelent több új hirdetés, részben lakáscserélőktől, részben olyanoktól, akik korábban leálltak a hirdetéssel, de ha a kínálat hosszabb távon nem tudja követni a keresletet, az komoly áremelkedéshez vezethet, és ez az áremelkedés már el is indult. Pontos MNB- vagy KSH-adatok még nincsenek a harmadik negyedévre, de az ingatlanközvetítők és ingatlanportálok becslései dinamikusabb drágulást jeleznek: a korábbi, országos 17% körüli év/év emelkedés helyett akár 23% is lehet, Budapesten pedig 29% fölött. Ezek becslések néha túlzók, de a trendet többnyire jól mutatják.

– Az, hogy 2025 második negyedévében két és fél éves csúcsra ugrott a kiadott építési engedélyek száma, előrevetíti, hogy a kínálat is próbál majd lépést tartani a kereslettel?

– Ez biztos, de ez már inkább közép–hosszú távú tényező. Nagyon rövid távon az történik, hogy mielőtt az árak még jobban megugranának, a vevők több hitelhez jutnak, és mivel több pénzük van, az árak is elindulnak felfelé. Ez már az Otthon Start bejelentése után, de még az indulás előtt megtörtént. Középtávon az a kérdés, a kínálat fel tudja-e venni a versenyt, elsősorban az új építésű ingatlanoknál. Valóban érdemben bővülni kezdett az építési engedélyek száma, de az átadások száma történelmi mércével nézve alacsony. Amit ma engedélyeznek, abból később lesz kész lakás: egy hagyományos projekt nulláról indulva nagyjából három év, míg elkészül, új technológiával ennek a fele is lehet, de akkor is idő. Ezek az engedélyek már az Otthon Start előtt is emelkedni kezdtek.

Az viszont tény, hogy az Otthon Start erre az engedélyezési hullámra rá is tett egy lapáttal, a programirodához több ezer, sőt egyes információk szerint több tízezer kérelem vagy egyeztetés érkezett.

ami lehetővé teheti, hogy a vevők már nagyon korai fázisban önálló jogot szerezzenek, ami rákerül a tulajdoni lapra, és jelzálog is bejegyezhető rá. Fontos, hogy a projektek sokszor már tervezőasztalos, félkész állapotban megjelennek a piacon, de a banki finanszírozás jellemzően használatbavételi engedélyhez kötött, persze az önerőt már korábban is átadhatják a vevők. Ez az Otthon Startra is igaz valamilyen szinten. Vannak kezdeményezések a rendeletben, amelyek könnyítést jeleznek, de jelenleg kérdés, hogy az építményi jog, amely várhatóan jövő évben teljes körűen megjelenik, hogyan épül be a folyamatba, és lehetővé teszi-e, hogy szakaszosan, az elkészülés előtt is finanszírozhatók legyenek a lakások Otthon Startból. Mert ha a jogszabályi környezet csak kész állapotra engedi a finanszírozást, akkor az erős, Otthon Start által fűtött kereslet és a kínálat nem tud találkozni addig, amíg el nem készülnek az ingatlanok.

Ez tényleg kulcsfeltétel ahhoz, hogy az új építésű ingatlanok minél hamarabb ki tudják szolgálni az Otthon Start által fűtött keresletet.

– Budapesten egyes felkapottabb kerületekben a panellakások ára megközelítette az új építésűekét. Ez hogy lehet?

– Az Otthon Startnál eleve próbálták fékezni az árakat különböző korlátokkal. Kétféle árkorlát van: egy abszolút értékhatár, lakásoknál 100 millió, házaknál 150 millió forint, és egy 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát, amely általánosan érvényes minden ingatlantípusra. Budapesten ez élesebben jelentkezik, sok kerületben és típuskategóriában is rengeteg ingatlan ára meghaladja ezt. A panellakások gyakorlatilag bárhol jó eséllyel a korlát alatt vannak, mind négyzetméterárban, mind az abszolút árban.

Ha a teljes piacot nézzük Budapesten, az áreloszlás is átrendeződött, kiugróan nőtt az 1–1,5 millió forint közötti négyzetméterár-sávban lévő ingatlanok aránya, sokan gyakorlatilag az 1,5 milliós plafon közelébe áraznak, míg a plafon fölötti szegmensben csökkenés látszik. Ennek két oka lehet: egyrészt kisebb ott a kereslet, másrészt akik eddig kicsivel a limit fölött voltak, leáraztak a limit alá.

Itt tehát komoly előrelépés kell, akár költségoldali hatékonysággal, adminisztratív terhek csökkentésével, hogy minél több projekt beférjen 1,5 millió alá. A kivitelezés hosszú távú elköteleződés; ha bármi történne a programmal (például másfél év múlva kivezetnék), az a folyamatban lévő projekteket nagyon negatívan érintené. Éppen ezért a kivitelezőknek kiszámítható, stabil környezet kell. Vélhetően ezért kommunikálja a kormány is, hogy az Otthon Start hosszú távú program. Panyi Miklós államtitkár is hangsúlyozta, hogy nem tervezik kivezetni, hasonlóan kezelik, mint a CSOK-ot, amely 2015-től nagyjából 2023-ig élt. Ezzel igyekeznek biztonságot adni a kivitelezőknek, hogy a program által gerjesztett kereslet stabil lesz, érdemes a projekteket elindítani. Tehát fogjanak bele a kivitelezésekbe, álljanak neki a projekteknek, mert ott lesz a program akkor is, amikor már tényleg vevőket kell keresniük az új lakásokra.

– Meddig tartható az árplafon? Nyilván csábító, hogy Otthon Starttal el lehet adni egy új lakást, de mi történik, ha ez már a gazdaságosság rovására megy?

– Ez valóban kényes kérdés. A kivitelezési költség és a projektek megtérülése kulcstényező. Ha van eladó és vevő az jó, de ha olyan áron kellene eladni, ami mellett nem térül meg a projekt, az olyan, mintha nem lenne vevő. A bérek és a hazai költségek is emelkedtek, 2–3 évre előre is kalkulálni kell további növekedéssel. Az MNB egyik elemzése szerint a budapesti új lakásprojektek potenciális profitrátája az utóbbi években inkább 20% körül alakult, miközben ezek ára bőven a 1,5 milliós négyzetméterár fölött volt.

Kulcskérdés, hogy a kiemelt eljárások, adminisztratív könnyítések forintban mérhetően mekkora segítséget jelentenek, erre nincsenek publikus becslések. Ha a költségcsökkentés jelentős, még jó ideig tartható lehet a 1,5 milliós limit, de ha nem, érdemi technológiai és hatékonysági ugrás nélkül több évig nem fenntartható a nyomott ár. A kormányzati szereplők többször elmondták, hogy nem kívánják felülvizsgálni a legfontosabb limiteket; jelen állás szerint a 1,5 milliós korlát marad. Hogy meddig, nehéz megjósolni. Én 2026 közepéig szinte biztosra venném, utána kérdéses, hozzányúlnak-e.

– Előfordulhat-e, hogy a kész ingatlanok minőségének rovására spórolnak majd?

– Alapvetően mindig van kockázat, támogatási programoktól függetlenül is. Mindig ott lebeg a félelem, hogy a projekt olyan minőségben és anyagokkal készül-e el, ahogy le van írva. A vevő műszaki tartalmi leírást és tervdokumentációt kap, a projektekben műszaki ellenőr, projektellenőr és más szereplők is dolgoznak, akiknek feladata a vállalt minimumok és a mászaki tartalom ellenőrzése. Ideális világban ez kizárja a trükközést, de a kockázatot nem lehet nullára csökkenteni. Új építésű ingatlan vásárlásánál, programtól függetlenül kalkulálni kell ezzel, és alaposan meg kell nézni a kivitelezőt: referenciamunkák, cégháló, tulajdonosi háttér, volt-e végrehajtás vagy eljárás korábban, milyen csúszások és problémák voltak korábbi projekteknél.

Ez nem feltétlenül úgy jelenik meg, hogy a vállalt műszaki tartalomhoz képest sunyi módon rosszabb ingatlan készül el, inkább úgy, hogy a vállalt műszaki tartalom „vékonyodik”. Lehet, hogy ugyanúgy kihozzák 1,5 millióból, de ha megnézzük a műszaki leírást, kiderül: szerényebb a specifikáció, kevésbé modern vagy jobb minőségű anyagokat használnak, és ami plusz, az feláras, külön megállapodás tárgya. Tehát ami eddig prémium volt, az lejjebb csúszhat. Természetesen az építési szabályok alapjainál senki sem mehet lejjebb, vannak minimum elvárások. De simán el tudom képzelni, hogy a műszaki tartalom úgy alakul át, hogy olcsóbban kijöjjenek a kivitelezések.

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

Egyre többet lehet tudni a legújabb orosz-amerikai béketervről, ami szerint Ukrajnának át kellene engednie a Donbaszt Oroszországnak, amit Amerika a Krímmel együtt elismerne orosz területként. A kiszivárgott információk alapján drasztikusan csökkentenék az ukrán hadsereg létszámát, betiltanának bizonyos nagy hatótávolságú fegyvereket, megtiltanák a külföldi csapatok ukrajnai állomásoztatását és az ukránok nem csatlakozhatnának a NATO-hoz. Emellett feloldanák az Oroszország elleni szankciókat és leállítanák a háborús bűnök kivizsgálását. Cserébe Oroszország törvénybe iktatná, hogy nem támad további ukrán területeket, az Egyesült Államok és Európa pedig biztonsági garanciát adna az ukránoknak. A befagyasztott orosz vagyonból 100 milliárd dollárt az ország újjáépítésére költenének, amihez Európa is hozzátenne ugyanennyit. Ukrajna máris jelezte, hogy mindez számára elfogadhatatlan.

Csakhogy a katonai helyzet az ukránok szempontjából egyre rosszabb, és Zelenszkij a legnagyobb korrupciós botránnyal küzd, ami elnöksége alatt kirobbant. Az Energoatom állami atomenergetikai vállalatnál közel 100 millió dollárt oszthattak vissza. Gyanúsított lett, majd külföldre menekült Zelenszkij korábbi üzlettársa, belebukott az ügybe az igazságügyi és az energiaügyi miniszter, és már Ukrajna második emberének a széke is inog. A botrány Ukrajna nemzetközi hitelességét is kikezdte. A lehetséges következményekről, és a háború mostani állásáról Kaiser Ferencet, a Nemzeti Közszolgálati Egyetem docensét kérdeztük.

— Ukrajnát egy masszív korrupciós botrány rázta meg. Ez egészen Zelenszkijig érhet el. Mennyire befolyásolja ez az ukrán állam működését, különös tekintettel a háborúra?

— Nyilván jelentősen. Az információk alapján a katonák morálja is megszenvedte ezt, mert szembesülniük kellett azzal, hogy ők a fronton az életüket, testi épségüket, mentális egészségüket kockáztatva védik a hazát, miközben a vezetők a hátuk mögött szétlopják az országot.

Ez az egész ukrán társadalmat is megrázta, és a fegyveres erők harcképességére is hatással van. Ukrajna nagyrészt külföldi támogatásoktól függ. Most már gyakorlatilag egyáltalán nem érkezik amerikai támogatás, tehát az EU-s pénzügyi és katonai támogatás az, ami maradt, ami lehet, hogy úgy EU-s, hogy európai pénzből amerikai fegyvereket vásárolnak.

— Zelenszkij, mennyire érintett ebben a dologban?

— Erős a gyanú, hogy a környezetében sokan érintettek, és már ott tartunk, hogy a kabinetfőnök, Andrij Jermak távozása is felvetődött. Nem tenném tűzbe a kezem, hogy Zelenszkij tudta nélkül történt ez a dolog. Vélhetőleg volt rálátása néhány részletre, nyilván ez a botrány az ő presztízsének is sokat árt.

— Előállhat olyan helyzet, hogy Zelenszkij ebbe belebukik?

— Igen, de egyelőre még nem. Valószínűleg néhány jelentős tisztáldozattal, de meg tudja oldani Zelenszkij, hogy hatalomban maradjon.

— Kiszivárgott egy új amerikai béketerv, ami gyakorlatilag a Donbász és a Krím feladását jelentené Ukrajna részéről. Ezek kemény feltételek. Összefügghetnek-e az amerikaiak által előterjesztett békefeltételek ezzel a korrupciós botránnyal?

— Szerintem nem. Ennek a mostani csomagnak egy jelentős részéről már augusztusban, az alaszkai csúcson is egyeztettek, ez egy hosszabb tárgyalási folyamat során körvonalazódott.

Az USA pontosan tudja, hogy az oroszokat kell leültetni a tárgyalóasztalhoz úgy, hogy meg is akarjanak egyezni, akkor lehet a leghatékonyabban lezárni ezt a konfliktust. Az oroszok leszereléséhez, pláne hogy most nyerésre állnak, komolyabb engedményeket kell tenni.

— Miből lehet arra következtetni, hogy az oroszok állnak nyerésre?

— A hadműveletek jellege megváltozott. Sokáig azt lehetett látni, hogy az oroszok legfeljebb egy helyen tudtak nagy erőkkel támadni. Most viszont több helyen támadnak jelentős erőkkel az arcvonalon, kihasználva, hogy az ukrán haderő kezd kifogyni a humán erőforrásokból. Az orosz oldalon jól látható élőerő-fölény van, amit börtönökből kikerült rabokkal és kényszersorozással próbálnak fenntartani. Tüzérségi lőszerfölényük is van, Észak-Korea is a beszállítójuk lett.

Ez nem gyors tempó, de például most Pokrovszkot már birtokba vették, és más helyeken is támadnak. Az oroszok lassan, de biztosan az ukrán haderő meggyengítésére koncentrálnak.

— Arra gondol, hogy a tartós nyomás alatt egyszer csak összeroppan az ellenállás, mint az első világháború végén?

— Igen, főleg az ukrán erők kimerültsége miatt.

— Ha ez így van, racionális lenne az ukránok számára, hogy lenyelik a területi veszteségeket?

— Racionális lenne. Az ukránok egyébként már megegyeznének. Az a baj, hogy az oroszok nem. Itt az a különbség, hogy ha az oroszok nem folytatják a hadműveleteket, vége a háborúnak, de ha Ukrajna nem folytatja, akkor megszűnik létezni.

— Elképzelhető, hogy az oroszok a négy megyénél megállnak, amelyeket már Oroszország részévé nyilvánítottak?

— Nem valószínű. Az oroszok már Dnyipropetrovszk megyében is bent vannak, ami nem része a deklarált négy megyének.

Szeretnék elvágni Ukrajnát a Fekete-tengertől, ami jelentősen megnehezítené az ország külkereskedelmét és ellátását.

— És így elérnék Moldovát is.

— Igen, ott van a szakadár Dnyeszter Menti Moldáv Köztársaság (Transznisztria), mintegy 1500 fős orosz kontingenssel, ami ürügyet adhatna a beavatkozásra.

— Jelenleg ez a beékelt orosz bábállam eléggé tragikus helyzetben van gazdaságilag. Ha az oroszok nem érnek oda, össze is omolhat.

— Viszont Moszkvának érdeke, hogy fenntartsa a jelenlétét Transznisztriában. Illegális fegyverkereskedelmi központként is működik, és amíg létezik, Moldova nem csatlakozhat sem a NATO-hoz, sem az EU-hoz. Ez orosz szempontból hasznos helyzet.

— Kivéve, ha Moldova lemond Transznisztriáról, így csatlakozhat az EU-hoz és a NATO-hoz.

— Igen, Maia Sandu, Moldova nemrég megválasztott elnöke már tett ilyen kijelentést. Moszkva reakciója erre nem volt túl lelkes, nyilván, mert célja, hogy függőségben tartsa Moldovát.

— Elképzelhető, hogy az oroszok a záhonyi határnál állnak csak meg?

— Nem valószínű, de teljesen kizárni sem lehet.

— Miért? Lehetséges, hogy egy kis Ukrajnát meghagynak? Mi lenne az értelme orosz szemszögből?

— Ukrajna nyugati része, amely sokáig nem volt a cári Oroszország része, nem is hagyományosan oroszbarát terület. Megtartani sokkal nehezebb lenne, mint a Fekete-tengeri partvidéket.

— Mi a realitás az elkövetkező évre?

— Az orosz nyomás fennmarad, amíg az orosz haderő ki nem fárad. Komoly humán erőforrás- és utánpótlási problémáik vannak, de például Észak-Korea is a beszállítójuk lett. Amint már nem éri meg a katonai erő fenntartása, elképzelhető a tárgyalás. Ebben az USA lehet a közvetítő.

— Zelenszkij pozíciójáról már beszéltünk, de mi a helyzet Putyin pozíciójával? Mennyire tartható a helyzete?

— Az elbukott Prigozsin-puccs után a rendszer keményebben lép fel a belső ellenzékkel szemben. Jelenleg Putyinnak nincs valós alternatívája Oroszországban. Nem igazán van markáns politikai erő vagy szereplő, aki kihívója lenne Putyinnak.

— Esetleg a hadsereg? Egy puccs?

— Egy jobboldali puccs? A Prigozsin-puccs után a fegyveres erők vezérkarát is átvilágították, több tábornokot félreállítottak. Bár kicsi az esélye, inkább valószínű, hogy Putyin hatalmát nem fenyegeti senki és semmi.

— Az orosz–ukrán háború már lassan hosszabb ideje tart, mint a második világháború volt...

— A második világháború öt évig tartott, az első négyig. Most iszonyatosak a veszteségek mindkét oldalon, főleg az ukrán infrastruktúra és lakosság körében. Az ukrán polgári lakosságból legalább tízmillió ember menekült külföldre. Százezrek haltak meg, sok civil, milliók váltak hajléktalanná.

Amióta Trump-kormány van hatalmon, amerikai pénzügyi segély nem érkezett.

— A közvetlen amerikai segítség hiánya látszik is az ukrán katonai teljesítményen?

— Kevésbé, mert az európai támogatások volumene felugrott arra a szintre, mint amit korábban az USA és Európa együtt adott. Az európaiak megnövekedett szerepe Ukrajna támogatásában megakadályozza az összeomlást, feltéve, hogy nem fogynak ki teljesen az emberekből.

— Mi szükséges ahhoz, hogy erők tekintetében kiegyensúlyozottabb helyzet alakuljon ki. azaz mindkét fél azt érezze, ideje tárgyalni?

— Az oroszok szeretnék elérni az ukrán vezetők leváltását. Egy oroszbarát ukrán elnök beiktatása viszont nem valószínű. Bármi lesz Zelenszkij sorsa, a legvalószínűbb utódja Valerij Zaluzsnij volt vezérkari főnök. Zaluzsnij már 2023 októberében azt mondta, hogy meg kell egyezni az oroszokkal, az ukrán erők nem képesek már jelentős területeket visszafoglalni.

— Akkor lett volna alkalom a megegyezésre?

— Nem. Amíg az ukránok támadtak, ők nem akartak megegyezni. Most az oroszok komolyabb nyomást gyakorolnak Ukrajnára, bombázzák az infrastruktúrát. A lakosság morális ellenálló képességét is meg akarják roppantani, és sajnálatos módon nem is csinálják rosszul.