Adókedvezmény nélkül maradnak a rettenetes albérletárak
Lassan vagyonokat kell kinyögni, ha az ember olyan városban akar lakást bérelni, ahol még munkához is jut. A tulajdonosok nem érdekeltek a hosszú távú lakáskiadásban, a szabályok pedig inkább nekik kedveznek. A Habitat for Humanity szerint szigorúbb szabályozással, adócsökkentéssel és szociális lakásügynökségekkel lehetne megoldani a bérlakásválságot. A javaslataikból tanulmánykötetet írtak, amit odaadtak a kormánynak is, de egyelőre semmilyen választ nem kaptak.
Miközben a kormány évente több mint százmilliárd forinttal támogatja a lakásszerzést, az emberek jelentős része még mindig nem engedheti meg magának, hogy méltó körülmények közt éljen. A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) vagy az új lakások után fizetendő áfacsökkentés leginkább azoknak szólnak, akiknek állandó munkaviszonyuk, magas jövedelmük és tőkéjük van.
Közben 840 ezer ember szembesül azzal, hogy a havi bevételük több mint 40 százaléka megy lakhatásra, 2,5 millióan élnek beázó, vizes lakásokban, és 4 millióan túlzsúfolt lakásokban.
Ezek az adatok a Habitat for Humanity lakhatással foglalkozó civil szervezettől vannak, amely évek óta mondja, hogy miközben a magyarok 90 százaléka a saját lakásában lakik, sokan azért élnek rossz körülmények közt, a munkalehetőségektől távol, mert nem férnek hozzá a bérlakásokhoz. Akiknek nincs elég pénzük saját lakásra, azok vagy lakáshitelt vesznek fel, amivel jelentős kockázatot vállalnak, vagy olcsó albérletet keresnek, de ha valahol találnak is ilyet, ott többnyire nincs munka.
A nagyvárosokban viszont az utóbbi években az egekbe szöktek az albérletárak, Budapesten négy év alatt megduplázódtak. Ez sokakat érint, hiszen nagyjából 900 ezren élnek bérlakásban, sokan rövid távú szerződéssel, vagy akár szerződés nélkül, kiszolgáltatva a tulajdonosnak.
A fővárosban még a XXII. kerületben is 46 százalékkal drágultak az albérletek 2011 óta, és máshol ennél csak nagyobb volt a növekedés. A belső kerületekben (I., V., VI., VII., VIII., IX.) a legrosszabb a helyzet, ahol 130-150 százalékos a drágulás. A Habitat szerint azért szabadultak el az árak a nagyobb városokban, mert leginkább itt jönnek létre új munkahelyek, itt magasabb az átlagkereset, a nagy tömegben megjelenő külföldi diákok és turisták pedig sokkal több pénzt tudnak lakásra szánni, mint a magyarok. Ez felnyomja az árakat, a kínálat viszont már nem tud bővülni állami beavatkozás nélkül.
A Habitat idén áprilisban kampányt és petíciót indított, hogy olcsóbban és jobb feltételek mellett lehessen hosszú távon bérlakásban élni. A petíciót több mint hatezren írták alá, szeptemberben pedig kiadtak egy tanulmánykötetet a bérlakásszektor problémáiról, a megoldási javaslataikról és arról, hogy milyen külföldi megoldásokat lehetne átvenni.
Add ki olcsóbban a lakást!
A kormány 2018-tól egységessé teszi a lakáskiadásból származó jövedelmek adózását, ami a Habitat szerint segíthet a szektor kifehérítésében, és valamelyest a városok közti árkülönbségek csökkentésében is, de ahhoz, hogy tényleg megfizethetőek legyenek az albérletek, további intézkedések kellenek.
Először is, érdekeltté kellene tenni a tulajdonosokat abban, hogy hosszú távra, a piaci ár alatt adják ki a lakásukat.
Erre most semmi sem ösztönzi őket, a hatalmas kereslet miatt ugyanis biztosak lehetnek benne, hogy találnak bérlőt, még castingot is szervezhetnek, ahol kiválaszthatják a leginkább fizetőképes bérlőt.
A Habitatnál azt mondják, adózzon kevesebbet az, aki hosszú távra, egy bizonyos ár alatt adja ki a lakását. Ez az árszint településenként, évente változna, hogy ne legyen irreálisan alacsony, és adókedvezményt adnának azoknak is, akik jó állapotú lakást adnak ki.Az adócsökkentés viszont csak szigorúbb ellenőrzés mellett működhetne, most ugyanis sokan egyáltalán nem fizetnek a kiadás után.
Olaszországban például a tulajdonosok választhatnak, hogy szabályozott vagy piaci áron adják ki a lakásukat. A szabályozott lakbért települési szinten határozza meg az önkormányzat, valamint a bérbeadók és a bérlők érdekképviseleti szervezete. Ezek 10-20 százalékkal alacsonyabbak a piaci lakbéreknél, mégis megéri ezt választani, mert mindkét fél jelentős adókedvezményeket kap. Ez sokak számára vonzó, 2015-ben a magánbérlakások 26 százalékát így adták ki.
Eltört három pohár? Sajnos nem adhatom vissza a kauciót
A Habitat szerint nagy baj a mostani szabályozással, hogy egyenlő erősségű felekként kezeli a bérlőt és a tulajdonost, pedig a valóságban nincsenek egy szinten. A tulajdonost legrosszabb esetben anyagi kár ér, ha nem fizet a bérlő, utóbbinak viszont a lakhatása forog kockán, végső esetben akár a tetőt is elveszíthető a feje felől, ráadásul a bérbeadó akár feketén is kiadhatja a lakását. Ezért a Habitat szerint a bérlőknek nagyobb védelmet kellene biztosítani, ahogy sok európai ország is teszi.
Ehhez képest itthon inkább a tulajdonosok tudják minimalizálni a saját kockázatukat, például azzal, hogy közjegyzőnél tett bérlői nyilatkozatot kérnek, ami még több tízezres plusz költséget is jelent a bérlőnek.
Az sem világos, ki felel a lakásban tönkrement dolgokért. A törvény a tulajdonos és a bérlő megállapodására bízza, hogyan egyeznek meg a lakás karbantartásáról és felújításáról. Ha nem állapodnak meg külön, a bérlő köteles karbantartani és felújítani a lakást, de a tulajdonosnak kell cserélnie a berendezési tárgyakat, legalábbis akkor, ha nem a bérlő miatt mentek tönkre. Azt persze nem mindig könnyű eldönteni, ki idézte elő a problémát, a bérlő pedig nem feltétlenül akar a felújítással vesződni, ha még csak néhány hónapja él a lakásban.
Ebből gyakran óriási viták kerekednek, aminek sokszor az a vége, hogy a tulajdonos nem adja vissza a szerződéskötéskor átvett kauciót, amit a képlékeny szabályozás miatt simán meg is tehet.
Ezért is hallani olyan esetekről, amikor néhány eltört pohár, egy koszosan hagyott sütő és egy mozgó vécéülőke miatt a tulajdonos százezreket akar visszatartani, a bérlő pedig könyöröghet a pénzéért.
Sok országban a magyarországinál jóval részletesebben szabályozzák a lakáskiadást. Németországban például a tulajdonos csak hosszabb felmondási idővel mondhatja fel a szerződést, Dániában és Franciaországban pedig csak különleges esetben teheti ezt meg, például ha el akarja adni, vagy ő maga akar beköltözni a lakásba.
De hiába a részletesebb szabályozás, viták mindenhol előfordulnak. Svédországban, Norvégiában, Dániában és Hollandiában ezért külön lakásbérleti bíróságok működnek, Németországban pedig békéltető testület vesz részt az ilyen ügyekben. Írországban külön Lakásbérleti Bizottságot állítottak fel, amely egyszerre monitorozza a bérlakásszektort, és közreműködik a viták rendezésében. Az esetek 75 százalékában sikerül telefonos mediációval elsimítani a konfliktusokat, és összességében negyedére csökkent a viták rendezésének ideje. Az íreknél annyira bejöttek az új intézkedések, hogy a kilencvenes évek óta tíz százalékkal nőtt a bérlakások aránya az összes lakáson belül, így sokkal többen tudnak megfizethető lakáshoz jutni.
Itthon nincs külön lakásügyekkel foglalkozó testület, de a Habitat szerint nem is kellene feltétlenül új intézményt létrehozni, akár a kormányhivatalok is elláthatnák ezt a feladatot.
És mi lesz a legszegényebbekkel?
De ha mindez meg is valósulna, még mindig nem jelentene megoldást azoknak, akik annyira rossz helyzetben vannak, hogy nem tudják kifizetni a piaci lakbéreket. Itthon az apróra zsugorodott szociális bérlakásszektor ehhez kevés, a budapesti kerületek inkább szabadulni próbálnak a lakásaiktól, az állomány egy részét pedig egyszerűen hagyják üresen állni.
A Habitat szerint ezért Magyarországon is ösztönözni kellene a nonprofit, szociális lakástársaságok létrehozását, amelyekre szintén van példa külföldön. Ezek lehetnek önkormányzati vagy magántulajdonban, és direkt a rászorulóknak adnak ki lakásokat, a veszteségüket pedig állami támogatással pótolják.
Vannak olyan társaságok is, amelyek néhány lakást kifejezetten magas áron adnak ki, így pótolják a veszteséget a másik oldalon, az esetleges nyereséget pedig a saját szociális tevékenységükbe forgatják.
A tapasztalatok szerint az ilyen társaságoknak eleinte sok állami segítségre van szükségük, például építési telkekre, kamatmentes hitelekre és más támogatásokra. Idővel viszont a társaságok önfenntartókká is válhatnak, ahogy Hollandiában is történt. Itt a lakások harminc százalékát ilyen társaságok kezelik: azért erősödtek meg így, mert a második világháború után az állam az ő támogatásukon keresztül próbálta enyhíteni a lakáshiányt. A 90-es évekre ez sikerült is, azóta csak korlátozottan támogatják őket.
Szociális lakásügynökség létrehozásával már Magyarországon is kísérleteztek, de csak kicsiben: néhány éve a szombathelyi önkormányzat próbálkozott vele. A Habitat és a Városkutatás Kft. közös programjának lényege az volt, hogy
- a tulajdonos három évre lemond a lakásáról, és átadja egy szociális lakásügynökségnek,
- az ügynökség ezután kiadja a lakást a piaci ár nyolcvan százalékáért olyasvalakinek, aki normális áron nem tud lakást bérelni,
- cserébe, hogy a tulajdonos lemond a lakás kezeléséről, az ügynökség bizonyos garanciákat vállal. Kapcsolatot tart a bérlőkkel, beszedi a bért, és vállalja annak a kockázatát, hogy a bérlő lelakja a lakást, nem fizeti a rezsit, vagy ha egy-két hónapig éppen senki sem költözik be.
De ahhoz, hogy ilyesmi országos szinten is működjön, állami szerepvállalás kellene. A Városkutatás Kft. úgy számolta, hogy 10 000 lakás bevonása 4,1 milliárd forintba kerülne az államnak, ami Hegedűs József, a cég igazgatója szerint elfogadható összeg a hasonló programokhoz képest.
A Habitat eljuttatta a petíciót és a tanulmánykötetet a Nemzetgazdasági Minisztériumnak is, de egyelőre nem kaptak választ.
