Balogh László: Ha nagy számban kerül piacra új lakás megfizethető áron, az fékezheti az őrületes lakásdrágulás tempóját
Orbán Viktor már tavaly ősszel azt ígérte, a kormány megteremti a megfizethető lakhatás lehetőségét, Budapesten ugyanis a miniszterelnök szerint súlyos gazdasági válság van. Tény, hogy az Eurostat adatai szerint 2010 és 2024 között Magyarországon növekedtek a második legnagyobb mértékben a lakóingatlanok árai Európában. A kormány lakhatási tőkeprogramot hirdetett, ami azt jelenti, hogy 300 milliárd forinttal támogatja a új lakások megépítését. Március harmadikán végre kiderült, hogy a lakhatási tőkeprogramban szereplő pénzre március 17. és 24. között pályázhatnak majd alapkezelők.
Talán teljesen véletlenül ugyanezen a napon a Mandinernek adott interjújában Tiborcz István többek között arról beszélt, szerinte milyen négyzetméterár kívánatos egy új építésű budapesti lakás esetében, illetve azt is elmondta, hogy szerinte a rozsdaövezetek helyén kellene nagyszabású lakásépítéseket kezdeni. A programról, annak remélt hatásairól és az esetleges buktatókról Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével beszélgettünk.
– Hogyan lesz a támogatásból új lakás?
– Erre már régen készültek kormányzati részről, hiszen azt mindenki látta, hogy a kereslet növekedése és a kínálat bővülésének elmaradása miatt egyre drágábbá váltak a lakások, egyre nehezebben megfizethetőek egyre többeknek. Ez leginkább az új lakáspiacon érzékelhető, ahol a beruházók előszeretettel hagyják magukat sodorni az árral, azaz ha el tudják adni az új építésű lakásokat egyre drágábban, hát megteszik.
Ebből a meggondolásból indult el a lakhatási tőkeprogram, eredetileg 200 milliárd forinttal, majd ezt az elmúlt hetekben kibővítették 300 milliárdra. Hétfő óta ismertek a részletek. Erre a 300 milliárd forintra ingatlanalapok tudnak pályázni. Ezek olyan alapok, amelyek főként lakóingatlanokat tudnak építeni ebből a pénzből. Legalább 30%-kal kell kiegészíteni az állami támogatást, tehát az állam által finanszírozott rész az ingatlanalapokban maximum 70%-ot tehet ki. Mi arra számítunk egyébként, hogy inkább fele-fele arányban száll be a saját tőke az állami pénzek mellé. Erre a 300 milliárd forintra pályázni lehet, és nyilván a pályázatok tartalma alapján bírálja el az állam részéről eljáró MFB Invest, hogy kinek a pályázatát támogatja, és kiét nem.
– Ez a 300 milliárd forint vissza nem térítendő támogatás?
– Ez technikailag úgy néz ki, hogy a 300 milliárd forintot az állam beteszi a befektetési alapokba, ahol piaci alapú megtérülést vár el. Ez azt jelenti, hogy ha mondjuk egy olyan ingatlanalapba száll be az állam, ahol 5-6%-os a hozam, akkor ugyanezt a hozamot kell biztosítani az államnak is.
– Tehát az állam tőkéstársként száll be ezekbe a projektekbe 300 milliárd forint erejéig.
– Igen. A várakozásaink szerint a 300 milliárd forint állami támogatás ugyanannyi vállalkozói tőkével kiegészülve már 600 milliárd forint. Ez a befektetési alap számára tőke lesz, vagyis ha beruházások szempontjából nézzük, akkor ez azt jelenti, hogy hitelt is fel tudnak rá venni, akár az állami részre jutó összegre is. Tehát a számolható hitelekkel együtt ez az összeg nagyjából 1000 milliárd forintra duzzadhat.
Egy átlagos lakásmérettel kalkulálva mi úgy számolunk, hogy ez hét év alatt 50-60 ezer lakás megépítésére is elegendő lehet, ami azt jelenti, hogy éves viszonylatban 10 ezerrel több lakás épülhet a program keretében, mint ami anélkül megépülne. Persze lehet, hogy sokan már eleve ezzel a programmal számolva csinálják meg a terveiket, de ez mindenképpen szemmel látható bővülést jelenthet a kínálati oldalon. Ami fontos, hogy ennek a pénznek 100%-át Magyarországon kell elkölteni, tehát ebből nem lehet külföldön lakást építeni, viszont a fejlesztés célja 90%-ban lakóingatlant ír elő, ami lehet eladási célú lakásfejlesztés, lehet bérlakásépítés, és lehet kollégiumépítés is. A fennmaradó 10% az, amit egyéb célra, például kereskedelmi ingatlanfejlesztésre vagy irodaépítésre lehet felhasználni. Ami szintén fontos, hogy a megvalósuló lakásfejlesztéseket legalább 90%-ban természetes személyeknek kell megvásárolniuk vagy bérbe venniük. Ezért is fontos kérdés, hogy milyen árszínvonalon kerülnek az ingatlanok piacra.
A másik kérdés, hogy hol épülnek majd ezek a lakások, mert például Budapesten és az ipari fejlesztéseken átesett nagyvárosokban elképesztő igény van épülő új lakásokra. A fővárosban 1 millió 160 ezer forint a használt lakások négyzetméterára, az újaké pedig közelíti az 1,6 millió forintot. Debrecenben, ami az elmúlt években szintén az ipari fejlesztések kapcsán került fókuszba, az átlagos négyzetméterár megközelíti a 900 ezer forintot. Az új lakásoké pedig meghaladja az 1,1 milliót. Szinte csak egy hajszállal vannak lemaradva a debreceni ingatlanárak a budapestiektől, és ez részben annak is köszönhető, hogy nem épültek új lakások, annak ellenére, hogy sejthető volt, hogy a lakhatási igények növekedni fognak Hajdú-Bihar megye székhelyén.
Tehát mindenképpen fontos, hogy ott épüljenek lakások, ahol valóban szükség van azokra. Nem véletlen, hogy a pályázati dokumentációban külön jelölni kell, hogy milyen arányban építenének Budapesten, és milyen arányban vidéken.
– És az ingatlanalapok kikkel építtetnek? Miután megnyerték a pályázatot, akkor ők megkeresik azokat, akikkel építtetik ezeket a lakásokat?
– Igen, de valahol ez fordítva működik, tehát vannak olyan nagy beruházók, akiknek vannak ingatlanalapjaik.
– Milyen árral lehet számolni, ha elindul a fejlesztés?
– Bár a pályázati kiírásban nem szerepel ilyen kikötés, de korábban a Nemzetgazdasági Minisztérium azt mondta, hogy az 1,2 milliós négyzetméterár az új lakáspiacon elfogadható árszint lehet a nagyvárosok árait nézve. Budapest ezt már messze meghaladta az 1,6 millió forinttal, ezért nagy kérdés, hogy milyen áron kerülnek piacra ezek az ingatlanok. Én abban bízom, hogy az MFB Invest, amikor érdemben elbírálja ezeket a pályázatokat, akkor hangsúlyos szempont lesz, hogy milyen áron szeretnék piacra dobni ezeket a lakásokat, amelyeket az állami támogatás segítségével megépítenének.
– A pályázati elbírálásnak megvannak a szempontjai? Ezek nyilvánosak?
– Nem, ezt még nem ismerjük. Van egy viszonylag egyszerű formai követelményrendszer, aminek a pályázatoknak meg kell felelniük, de a formai elbíráláson túl az MFB az érdemi bírálatot is végzi majd.
– Tiborcz István nyilatkozott a minap arról, hogy szerinte Budapesten célszerű lenne a bruttó 1,1-1,2 millió forintos négyzetméterár. Ez reális?
– Abból a szempontból nem irreális, hogy néhány hónappal ezelőtt még árultak Budapesten metró közelében, a X. kerületben 950 ezer forintos négyzetméteráron lakást.
– Új építésűt?
– Új építésűt, igen. Tehát nem irreális. Valószínűleg ez a 300 milliárd forint elég hamar gazdára talál majd, mert ez nem egy feneketlen összeg, ha az építőipar volumenét vesszük alapul. Az egyes alapok maximum 30 milliárd forintra pályázhatnak.
Ha azt vesszük alapul, hogy egy új építésű projekt onnantól kezdve, hogy kipattan egy építőipari vállalkozó fejéből, addig, hogy átadja az utolsó lakást is, 4-5 év is lehet. Például most Budapesten 3000 eladó új építésű lakást hirdetnek az ingatlan.com-on. Nyilván ezeknek az átadási időpontja eltérő, van, amit 2025-ben terveznek átadni, de van, amit 2026-ban. Tehát itt már néhány száz olcsóbb lakás is számottevő versenyt tud generálni, mert nagyon szűk a piac.
– Ha én most új építésű lakást szeretnék venni, akkor várjak két évet, amikorra esetleg esnek az árak, vagy addig úgyis csak ahhoz képest lesznek valamivel olcsóbbak a lakások, amennyivel akkorra drágábbak lettek volna egyébként?
– Ha valaki új építésű lakást szeretne venni saját célra, akkor azt mondom, hogy nincs értelme várni, mert ha most lát olyan lakást, amit meg szeretne vásárolni az adott helyen, ahova amúgy szívesen költözne, egyáltalán nem biztos, hogy ott, azon a környéken két év múlva talál jobb áron másik új építésűt.
– Tiborcz még azt is nyilatkozta, hogy szerinte ezeket a lakásokat tömegesen a fővárosi rozsdaövezetekben kellene építeni, mert hogy ott van infrastruktúra, telek, lehetőség stb. Ez életképesnek tűnik? Annyira, hogy erről szól Rákosrendező fejlesztése, a főváros is ezt képzeli most el, hogy lakásokat épít a rákosrendezői rozsdaövezet helyére. És akkor már adódik a kérdés, hogy például a főváros indulhat-e, próbálhat-e pályázni ide, vagy bevonható-e Rákosrendező rehabilitációja ebbe a programba?
– Nem kizárt adott esetben, ha van egy olyan ingatlanalap, amely bevonja ezt a rákosrendezői területet ebbe a projektbe. Nyilván az ilyen volumenű fejlesztéseket simán elbírhatják a rozsdaövezetek.
– Mit kell tudnia annak, aki erre pályázik? Tehát például, ha én holnap létrehozok egy céget, mert én ebben bizniszt látok, az lehetséges? Vagy kell valamilyen referencia, valamilyen szakmai múlt?
– Ha valakinek nincs ingatlanalapja, amellyel pályázna, akkor az valószínűleg nem is fog sikerrel járni, mert egy ilyen ingatlanalapot létre kell hozni. Valószínűleg
most nem a néhány lakásos társasházi beruházások lesznek azok, amelyek szerepet kapnak, hanem nagyobb volumenű építkezések.
– Az lehetséges, hogy egy beruházó több ingatlanalapot is létrehoz, majd mindegyikkel pályázik?
– Maximalizálva van, hogy egy beruházó hány ingatlanalappal tud indulni. Olyan van, hogy egy alapkezelő több alappal is pályázhat, de van egy felső korlát, ami azt jelenti, hogy ha egy alapkezelő több alappal is pályázik, akkor sem kaphat összesen több támogatást 30 milliárd forintnál.
– És tulajdonosi oldalról van-e valami megkötés? Mert egy tulajdonosnak lehet több cége is, nem? Tehát megtörténhet az is, hogy néhányan elviszik az egészet okosba? Láttunk már ilyesmit...
– Arra nincs.
