5 százalékos lakáshitelek: Budapesten jó eséllyel senki sem felelne meg a feltételeknek
Nagy Márton gazdasági miniszter azzal a kéréssel fordult a bankszektor képviselőihez, hogy rövid időn belül önként csökkentsék a lakáshitelek teljes hiteldíjmutatóját 5 százalékra. A szakértők szerint a kormány januártól tervezi bevezetni az intézkedést.
Nem sokkal később Jelasity Radován, a Magyar Bankszövetség elnöke, az Erste Bank elnök-vezérigazgatója ismertette azokat a feltételeket, melyeknek meg kellene felelnie annak, aki ilyen lakáshitelhez szeretne jutni. Szerinte erről csak a fiatalok első lakásra felvett zöld lakáshitelei esetében lehet szó, 1 millió forint alatti négyzetméterár mellett, maximum 50 négyzetméteres lakásoknál. Argyelán Józseffel, a Bankmonitor elemzőjével arról beszélgettünk, milyen hatással lehet ez a döntés a bankokra, a lakáshitelezésre és a magyar gazdaságra.
– Jó nekünk az önkéntesen 5 százalékra csökkentett THM?
– Jelenleg olyan 6,8-7 százalék körüli THM-értéken működnek lakáshitelek, tehát ez komoly kamatcsökkenést jelenthet. Voltak már eddig is önkéntes THM-plafonok. Volt egy 8,5 százalékos kezdeményezés tavaly októberben, azután ezt lejjebb vitték 7,3 százalékra. Ehhez minden bank csatlakozott is akkor. Ha a magyar pénzpiaci hozamkörnyezetből indulunk ki, és abból, hogy a bank honnan szerzi be a forrást, amit hitelként kihelyez, akkor
Ha viszont a mostani bankközi hozamokra, magyar pénzpiaci hozamokra nézünk, akkor nemhogy bő 1 százalékos nyereséget nem látnánk, hanem inkább veszteséget láthatnánk, ha ez az 5 százalékos THM-plafon életbe lépne. Emiatt aztán egyáltalán nem tűnik meglepőnek, hogy a bankok szűkíteni próbálják azt a réteget, akik számára ez a lehetőség elérhető lenne. Első körben hallhattunk olyan reakciót a bankoktól, hogy csak a fiatalok számára, csak a zöld energiatakarékos otthonok finanszírozására, és csak az első saját lakást vásárlók számára nyújtanák ezt a lehetőséget. Tehát ez egy érdemben szűkített lehetőség lenne. Ha mondjuk a lakáspiacra és a hitelpiacra nézünk, akkor azért
Ráadásul a bankok részéről elhangzottak még további kitételek, melyek még inkább szigorítások lennének, például a legfeljebb 1 millió forintos négyzetméterár, illetve egy 50 négyzetméteres alapterületi maximum is. Tudni kell, hogy a zöld, energiatakarékos ingatlanok jellemzően átlag feletti árfekvésen vannak. Budapesten a használt ingatlanpiacon már 1 millió forint körüli átlagárak vannak négyzetméterenként. Tehát jó eséllyel efölött vannak valamivel az energiahatékony lakások átlagos négyzetméterárai. Tehát ez már szinte egy olyan szintű szigorítás lenne, hogy amennyiben minden feltétel úgy lépne életbe, amit most így hallhattunk, akkor senki sem felelne meg a kérdéses feltételeknek, legalábbis a fővárosban jó eséllyel ez a helyzet állna elő.
– Ha ez önkéntes alapon lehetne, akkor egyáltalán miért akarnak a bankok eleget tenni ennek a vállalásnak? Hiszen ön mondta, hogy valószínűleg veszteséghez vezetne az 5%-os THM.
– A korábbi THM-plafonok is önkéntesek voltak, és általánosságban be is vezették őket. Inkább azt mondanám, hogy akkor egy természetes kamatcsökkenési folyamatot gyorsított fel a bankrendszer, a kormány kérésére. A piaci környezet ott már indokolttá is tette azt, hogy akár csökkenhetnének ilyen mértékben is a kamatok. Illetve
Mondok egy példát: elképzelhető, hogy ezért cserébe azt ígéri a kormány informálisan a bankok felé, hogy a különadókat nem fogják megemelni, vagy a különadók kivezetését ténylegesen el fogják kezdeni valamikor. Erről természetesen nincsen információnk, de számos olyan eszköz lehet a szereplők kezében, a kormányéban különösen, amelyekkel egy ilyen önkéntességet inkább ajánlásnak lehet tekinteni. Tehát valójában nem a bank mondja azt, hogy oké, én ezt bevezetem, mert ez nekem tényleg jó, hanem egyfajta javaslatként jelenik meg, hogy jó lenne, ha ezt bevezetnétek. Viszont most már a bankoknak fájna, ha meglépnénk ezt az új szigorítást. Ezért valóban próbálnak kibúvókat keresni, próbálják azt a piaci szegmenst szűkíteni, amire érvényes lehet ez az önkéntes THM-plafon. Azt gondolom, hogy végeredményben valamilyen konszenzusos megállapodás fog születni.
Egy ilyen megállapodás eredményeként valóban a piacnak egy szűkebb részére lesz érvényes az önkéntes THM-plafon, de az a szűkebb rész azért egy értelmezhető rész lesz. Viszont azt is gondolom, hogy nem lesz általános az 5%-os THM-plafon Magyarországon. Legalábbis az elkövetkező időszakban biztosan nem.
– A lakáshitelezésen kívül még bőven egyebekből is származik a bankok profitja. Végső soron az sem elképzelhetetlen, hogy ha ebben az egy szolgáltatásban némi veszteséget el is könyvelnek a bankok, ettől azért borzasztóan nem rendül meg a helyzetük?
– Azt nem tartom valószínűnek, még ha a bankok el is fogadnák ezt a javaslatot általánosságban, attól a magyar bankrendszer teljes egészében veszteségbe fordulna.
De itt olyan probléma is felmerülhet, hogy a bank azt is mondta, hogy oké, adok öt százalékra önkéntes alapon lakáshitelt, viszont milyen volumenben helyezzek ki? A bírálat még mindig a bankra van bízva, hogy kinek ad hitelt és kinek nem. Ez a folyamat akár oda is vezethet, hogy a bank elkezdi szigorúbb feltételek mentén adni a hiteleket azért, hogy tényleg csak a jó ügyfelek jöjjenek be, akiknél a bedőlési valószínűség nagyon alacsony. Így akár a volument is lehet szabályozni, tehát a bank nem kíván 5%-os THM mellett nagyon nagy hitelösszegeket és nagyon nagy mennyiségű hitelt kihelyezni. Ez persze ellentétes hatást váltana ki, mint amit szeretnének, hiszen az 5%-os THM, illetve a kamat csökkentésének az egyik célja az lenne, hogy felpörögjön a hitelpiac még jobban, és ezen keresztül az ingatlanpiac és a magyar gazdaság is. Legutóbb hasonló szituáció a Covid-járvány után a személyi kölcsönöknél volt. Akkor vezettek be egy THM-plafont, ami a jegybanki alapkamat + 5 százalék volt, nem önkéntes, hanem kötelező jelleggel. És egészen megdöbbentő módon ilyen kedvező kondíciók mellett rendkívül alacsony hitelvolumen kihelyezés történt. Ennek több oka is volt. Nyilván abban a gazdasági környezetben mindenki meggondolta, hogy szeretne-e egyáltalán hitelt felvenni. A bankok bírálata nem csak az alacsony kamat, hanem a gazdaságban akkor rejlő kockázatok miatt is megszigorodott.
– A kormánynak egy ideje az a stratégiája, hogy a különböző gazdasági, sőt szociálpolitikai céljainak a finanszírozását áthárítja a piaci szereplőkre. Az ársapkák egytől egyig ilyenek voltak, a benzinársapkát a kiskereskedőkkel fizettették meg, az élelmiszereknél ezt a fajta bizonyos cikkeknél rögzített árakat szintén a boltosokkal. A világon máshol is létező gyakorlat, hogy a kormányok, a saját céljaikat a piaci szereplőkkel finanszíroztatják meg?
– Ilyen szintű elterjedtsége a világban nincsen. A Covid-járvány idején láttunk hasonló típusú intézkedéseket, kötelező moratóriumok voltak, nemcsak Magyarországon volt hitelmoratórium, hanem számos országban, akár Európában is.
A bankszektornál már most is vannak ilyen intézkedések. A meglévő, gyakran változó kamatozású lakáshitelek esetében, melyeknek a kamata éven belül az aktuális bankközi kamatlábaknak megfelelően átárazódna, azokra most érvényben van egy kamatstop. Tehát a bankok már most is lemondanak a nyereségük egy részéről (veszteségről itt nem beszélnék), de itt azért több milliárd forintról beszélünk, melyet átengednek most a bankok a kormány jogszabályba foglalt intézkedéseinek nyomán, és ez nem önkéntes alapú. Hozzátenném, hogy a lakástámogatási rendszer átalakulása is kicsit efelé hajaz, bár másképpen. Korábban a családi otthonteremtési kedvezményt maga az állam adta, mint vissza nem térítendő támogatást, és a bankok csak a lebonyolító szerepkörében vettek részt. Ők döntötték el, hogy megfelel-e a jogszabályi feltételeknek az a személy, aki kéri ezt a támogatást. Viszont a mai CSOK Plusz esetében a bank nyújt hitelt az igénylőnek.
És erre a pénzre ad az állam később a teljes futamidő alatt kamattámogatást, illetve adhat tartozáselengedés jogcímén még plusz összeget is. De azért világos, hogy abból a szempontból átalakult a rendszer, hogy az eredeti kezdeti finanszírozást a bankokhoz helyezték át, cserébe mondjuk egy folyamatos rendszeres kiadást vállal a nyakába a kormány, illetve a magyar államháztartás.
– Ilyenkor szokták mondani, hogy ingyen ebéd nincs, tehát ez valahol kompenzálódik. Mit gondol, hogy ennek hol lehet meg a böjtje, vagyis végül kik fizetik meg ezeket az intézkedéseket?
– Ágazatonként a magyar rendszerben már vannak tapasztalatok. Ha a bankrendszerre nézünk, akkor például a bank azt mondja, hogy adok olcsóbban hitelt, cserébe mondjuk a betéti kamatokat alacsony szinten tartom, mondhatnám azt is, hogy indokolatlanul alacsony szinten.
Ez egyébként a piacon bevett szokás, hiszen jellemzően nem karitatív szervezetek a piaci szereplők, a bankok pedig aztán egyáltalán nem azok.
Az ársapkáknál is láthattuk már azt, hogy volt 7-8-9 kiemelt termék, aminek az ára nem változhatott. Viszont az összes helyettesítő termék ára az átlagon felül emelkedett, mert így próbálták kompenzálni az ott kieső bevételeket. Egyes elemzések alapján, amit a Magyar Nemzeti Bank tett közzé,
Ha pedig a rezsivédelmi intézkedésekre tekintünk, ott végső olyan módon fizetjük meg a rezsicsökkentés árát, hogy amióta ez a szabályozás működik, érdemi hálózatfejlesztés nem volt a szolgáltatóknál.
– És ennél az 5%-os THM-plafonnál például hol várhatjuk ezt?
– Ha szigorúan a bankszektorra nézünk, ha az 5%-os THM-plafont tényleg bevezetnék, akkor elképzelhető akár az is, hogy a bank megpróbálja a betéti kamatokat továbbra is mesterségesen alacsony szinten tartani. Persze az alapkamat csökkenésével az ebben rejlő extra bevételi lehetőség ki fog futni. De a bankoknak lehetőségük van azt is mondani, hogy minden olyan terméknél, ami az önkéntes THM-plafonon kívül van, árat emel. Például lakáshitelt 5%-os THM mellett kaphatunk,
És persze bizonyos úton-módon a számlaköltségek is megemelhetők. Persze ezen a területen komoly jogszabályi korlátok vannak, azaz a bank csak úgy nem mondhatja, hogy holnaptól megkétszerezi a bankszámlám díját, de megpróbálhatja a jogszabályi lehetőségeket maximálisan kihasználni.
