Rezsiemelés: díjemeléssel, módosított költségvetéssel, rendkívüli közgyűlésekkel készülnek a társasházak
Hogyan lehet igazságosan elosztani a társasházakban a növekvő rezsiköltségeket? Számít-e, ha valaki korábban kicseréltette a saját lakásában a nyílászárókat, ha egyszer egyetlen, közös számla van? Figyelembe veszik-e, hányan élnek egy lakásban? Hogyan érvényesíthető a nagycsaládosoknak járó többletfogyasztási kedvezmény egy 20-30 lakásos, egy mérővel mért társasházban? Össze lehet-e a nyári szabadságok alatt hívni a közgyűléseket, és ha kevesen jönnek el, legitimek lesznek-e az ott született, húsbavágó döntések? Meddig maradhatnak ki a rezsiemelésből a távhős lakásokban élők? Mennyivel növelik meg a társasházak költségét a katából kieső, és emiatt áremelésre kényszerülő szerelők, festők, liftkarbantartók, egyáltalán, hajlandóak lesznek-e olyan munkákat is elvállalni, ahová biztosan számlát kell adniuk? Rengeteg a kérdés, kevés a válasz. Társasházi szakemberekkel beszélgettem.
Garami Anna, közös képviselő
– A kollégákkal már dolgozunk azon, hogyan tudjuk zökkenőmentessé tenni az átállást. Vannak olyan feladatok, amiket augusztus közepéig el kell végeznünk, viszont a rendelet meg múlt héten jött ki.
És nemcsak az adminisztratív munka, a számítások jelentenek gondot, de például közvetíteni is kell. Az eddigi jó szakembereket, akik mostanáig katás számlát adtak, valahogy rá kell bírni, hogy más vállalkozási formában, de maradjanak.
– Milyen buktatók lehetnek?
– A társasház egy nagy, energetikailag is összefüggő rendszer. A közösen megfizetendő energiaköltség esetében például, hiába takarékoskodik az egyik lakó, ha a másik a nyitott ablakon engedi ki a meleget, amit a központi kazán megtermelt. Itt hogyan tudunk igazságosak lenni? És tudni kell, hogy a közös költség az, amit utoljára fizetnek meg a lakók. A nem fizető lakó helyett is a többiek állják a költségeket, s ha behajtásra kerül a sor, akkor a behajtás költségeit is a közösből kell fizetni.
– Ha rendesen is fizetik, hogyan tudják felosztani a kétféle díjszabást igazságosan a lakók között? Egy nagyon kicsi lakás lehet, hogy önmagában nem is lépi túl a kvótáját, míg egy nagyobb pedig fölé kerülhet, ezáltal megugrik a fűtési díja. Van erre igazságos módszer?
– Ha nincs egyedi mérés, csak a légköbméter maradhat ez egyetlen megoldás.
– Tehát megtörténhet, hogy kiugró különbségek lesznek házon belül a költségek elosztásában?
– Előfordulhat. De a konkrét elszámolást, az esetleges kedvezményeket, illetve az igazságosság szempontjai figyelembe vevő megoldásokat mi csak előkészítjük. Hogy konkrétan a lakók mit és hogyan döntenek a közgyűlésen az rajtuk múlik.
– Mit érzékelnek a lakók irányából?
– Elkezdtek ötleteket mondani, hol lehetne spórolni. Például az éjszakai vészvilágítást kapcsoljuk le. Vagy a lépcsőházakat szellőztető ventilátort vagy kapcsoljuk le, vagy működtessük ritkábban. Jó vagy rossz ötleteket mondanak, de érezhető, hogy ezen gondolkodnak. Nagyon aggódnak.
Volt, aki összekeverte a saját villanyszámláját a házéval, más meg távfűtött lakásban lakik, de azt mondta, inkább venne egy kályhát. Nem megfelelő a tájékoztatás. Mi igyekszünk segíteni konkrét információkkal a megbeszéléseken.
– Pedig éppen a távfűtést nem érinti az energiaár-emelés...
– Igen, de kételkednek. Nem hisznek el már semmit. Azt mondják, „miért éppen mi maradnánk ki belőle?”.
– Most jól járnak a panelprogramos házak?
– Igen is, meg nem is. A fűtésen sokat spórolnak, az biztos. Ám itt a távfűtés miatt jelenleg nem fogják a lakók ezt érzékelni. Sajnos a panelprogram két éve lezárult, jelenleg a kormánynak nincs pénze, a lakóknak még annyi sem.
– Akkor itt nem is várható szemléletváltás. A fűtés továbbra is jön a csövön, nem érdekeltek mondjuk egy jobb ablak vagy egy szigetelés felrakásában...
– A fűtésnél lehet így lesz. De az áramnál már más a helyzet. A liftek például áramot fogyasztanak, mint ahogy a ház szellőzőrendszere, világítása is.
– A központi kazános házaknak viszont fontos lenne a szigetelés.
– Most csináltam egy háznak a teljes energetikai felújítását. Ez egy EU-s pályázat volt, sok év kellett hozzá, előtakarékosság, pályázatok megírása. Ehhez például közös költséget is kellett emelni. De végül is sikerült. Tehát vannak más források is, amiket ki kell használni, csak figyelni kell a lehetőségeket és végig kell vinni.
– Ott most biztosan örülnek, mert jelentősen lerövidülhetett a megtérülési idő az új árak mellett.
– Igen. Azon gondolkodunk, hogy telepítsünk-e napkollektort a nyári hónapok melegvíz fogyasztásának biztosítására.
Czabarka Mihály társasház-felújítási stratéga
– Rengeteg társasházkezelővel, képviselővel van tapasztalatom, és rengeteg kérdés, félelem merül fel a beszélgetéseink során. Például volt ez a rezsicsökkentésnek nevezett politikai termék, ahol előírták, hogy a rezsicsökkentés általi megtakarítást a közös képviselőnek ki kellett hirdetnie és a beszámolóban társasházi közgyűlésnek el kellett fogadnia.
Ez csak egy PR tevékenység volt, amit elvégeztettek a közös képviselőkkel. Ráadásul most kiderült, hogy ezek a számok még igazak sem voltak.
„43/A. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság - többletdíjazás felszámítása nélkül - a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t
a) minden hónap 15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve - az 1. mellékletben meghatározott formában és tartalommal - írásban, figyelemfelkeltő és a fogyasztók által jól látható módon elhelyezett hirdetmény útján a közös tulajdonú épületrészeket érintő, valamint a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentések eredményeként a társasház tekintetében jelentkező megtakarításokról költségnemenkénti bontásban,
(...)
(6) Ha a fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja az (1) bekezdésben foglaltak megsértését, a kiszabott fogyasztóvédelmi bírság megfizetésére a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles, a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A bírság megfizetéséért az intézőbizottság tagjainak felelőssége egyetemleges.
A társasházkezelőknek eddig volt egy bevett éves munkaterve, működési ciklusa. A tavaszi időszakban, a beszámolók elkészítése után tartották meg a közgyűléseiket és utána, nyár elejétől kezdődhetett a döntések végrehajtása, például a felújítások kivitelezése. Ezt a Covid felborította, mert két éven keresztül sem lehetett év közben közgyűlést tartani, ezeket egy nyári szűk ablakban lehetett megtartani. Idén meg a rezsiemelés és a KATA atombombája borít fel mindent, újra nyári közgyűléseket kell tartani. Nyári szünet van, szabadságon vannak az emberek. Az eleve alacsony tulajdonosi érdeklődés megkérdőjelezi, hogy szabad-e egyáltalán ilyenkor közgyűléseket tartani?
Megnehezíti a helyzetünket, hogy nemcsak az időzítés a rossz, de információink is alig vannak, egymástól kérdezgetik a társasházkezelők, hogy most akkor hogy lesz, mint lesz? További gond, hogy amíg a társasházak éves költségvetésekkel dolgoznak, ezeket az energiaárakat decemberig rögzítették, ami után felülvizsgálják. Ezek szerint előfordulhat, hogy háromhavonta változtatni kell a költségvetésen?
– Hogyan lehet igazságosan elosztani a költségeket, van-e erre terv, javaslat, algoritmus?
– A költségosztásnak vannak szabályai, melyeket a társasházak a Szervezeti és Működési Szabályzatukban rögzítenek. Egy ilyen változásnál nyilván az is változik, tehát itt ezeket a szabályokat is mind módosítani kell. Az sem tiszta, hogy, hogyan jelenthető be, hogyan jelenik meg és számolható el, ha az egyik fogyasztó nagycsaládossá válik?
– Társasházaknál mennyire lehet út az energetikai korszerűsítés?
– Nagyon megnőtt a napelem telepítésben gondolkozó társasházak száma. Olyan is előfordul, hogy valaki nem közös rendszerben, hanem egyedi megoldásokban gondolkozik; számukra még öt hónapig még elérhető az Otthonfelújítási Támogatás. Szóba kerülhet esetleg a közös fűtési rendszerről való leválás. Ilyenkor mérlegelni kell, hogy hogyan lehet ezt meglépni, egyáltalán meg lehet-e lépni, és a rendszerről leváló tulajdonosnak a későbbiekben részt kell-e vállalnia a közös fűtési rendszer karbantartásában, fenntartási költségeiben vagy sem?
Nagyon hasznos a homlokzati hőszigetelés, vagy a tető, födém hőszigetelése, illetve a közös nyílászárók cseréje.
De hatékony megoldás adott esetben a régi közös kazán cseréje, a fűtési rendszer (hálózat)felújítása, strangok szabályozása, szelepek beépítése, és persze az egyedi mérésre való áttérés is.
– Miben gondolkozhat az, akinek például nem túl hatékony gázkonvektorai vannak?
– Sok lehetőség van. A legegyszerűbb egy jobb hatásfokú konvektor. De lehet akár parapetes minikazán, elektromos fűtés is. Ebben az esetben főképp a hőszivattyúra gondolok. Léteznek az ún. levegő-víz hőszivattyúk, amihez persze radiátorok kellenek (vagy padlófűtés), de egyszerűbb az ún. levegő-levegő típus. Ezeket szokták hűtő-fűtő klímáknak is nevezni, melyekhez a változatlan feltételek mellett kínált H-tarifa lehet az optimális anyagi megoldás is, hiszen egyenlőre annak az ára sem változott, akárcsak a távfűtésé.
– Mire figyeljen az a lakó, aki belevág egy korszerűsítésbe a társasházban?
– Fontos szempont az, hogy egy társasházban mindenről a közgyűlés dönt. Ha valaki egy közös fűtési rendszerben, ahol nincs költségosztás és a közgyűlés hozzájárulása nélkül cserélteti ki a nyílászáróit abban a reményben, hogy ezzel a saját rezsiköltségét csökkenti, nem biztos, hogy eléri a célját! Ugyanis itt arról van szó, hogy ha ő kevesebbet akar fizetni, akkor milyen módon lehet ezt kiszámolni? Ha nincs egyedi mérés, akkor előfordulhat, hogy változatlan fűtési költséget fizet.
Valószínűleg energetikus szakember bevonására is lesz szükség. Ha ezt elmulasztja, és a többi tulajdonos leszavazza, hogy kevesebbet fizessen, megteheti, hogy bíróságon szerez érvényt az igazának, de ott is szakemberre lesz szüksége, és maga az eljárás sem olcsó. Jobb tehát mindenről időben közös döntést hozni.
De az az igazság, hogy energetikailag nagyon nehéz ezt pontosan kimérni. Ha valaki kicseréli a nyílászáróit, de a szomszédai nem, az ő melege a falakon keresztül a hidegebb lakások felé fog távozni, máris nem egyértelmű a nyereség. De ez arra is igaz, ha simán valaki letekeri a fűtést. Ilyenkor bizonyos szintig a szomszédai „fűtik” a hideg lakást is. Ezek mind buktatók. De dönthet a társasház a költségek megosztásáról és korrekciójáról, ehhez kell egy beruházás és ezt ki kell olvastatni évente többször, aminek szintén van díja. Emellett jogszabály rendelkezik, milyen korrekciókkal lehet figyelembe venni a kiolvasott nyers adatokat.
Ennél egyszerűbb a helyzet, ha valakinek egyedi fűtése van. Kicserélteti a nyílászáróját és a saját számlájában látja, mennyit spórolt meg, nincs közösködés. Elvileg. De persze az elválasztó falakon ugyanúgy átszivárog a meleg, tehát száz százalékosan igazságos megoldás nincsen.
Váradi Zoltán társasházkezelő
– Ez egy botrányos intézkedés. A lakóink egy része idézhetetlen módon kommentálja a történteket, mások kétségbe vannak esve. Azt mondják, hogy nem fogják tudni ezt kifizetni. Miközben konkrét számokat meg nem ismernek.
– Most önöknek is egy csomó dolga akadt. Hogy zajlik az átállás?
– Őszintén szólva, nem tudom.
A légköbméter vagy négyzetméter arányos elosztás mellett hogyan lehet a nagyobb családokat figyelembe venni, például. Persze jelenleg ez sem megy. Mi nem vagyunk hatóság, nem tudjuk ellenőrizni, valójában hányan élnek egy-egy lakásban.
– Hogyan tudják figyelembe venni egyedi mérés híján azt, ha valaki korábban kicseréltette az ablakait? Az ő fogyasztása akár 30%-al is kevesebb lehet.
– Nem tudom, őszinte leszek, fogalmam sincs.
– Tudom, hogy energetikailag rendkívül nagy a szórás, tehát ostoba lenne azt megkérdezni, hogy ez mekkora költségnövekedést jelent lakásonként. De esetleg egy tól-ig értéket tud mondani?
– 10-15% és akár 30-35% közöttire becsülhető, állapottól függően.
– Eddig kötelező volt kirakni a rezsicsökkentésből eredő megtakarítást közlő hirdetményt a társasházakban. Mit fognak augusztustól kirakni?
– Nagyon jó kérdés. Nem tudom.
– Hatályban maradt ez az előírás? Mert ha hatályos, akkor kötelező kirakniuk valamit...
– Ez a másik kérdés.
– Korábban voltak, akik leváltak a közös távfűtésről. A mostani rendelkezéseket nézve ez most nem tűnik jó biznisznek.
– Igen. De az meg érthetetlen, hogy a távhőt miért vették ki az áremelés alól. Ott is fogy az energia.
– Az energiaáremelés mellett a kata-szigorítás is kihívást jelent. Ha a két intézkedés hatásait összeadjuk, milyen arányú közös költség emelkedés várható a társasházaknál, nagyságrendileg?
– Erről elvileg szavazni kell, ráadásul nagyon gyorsan. Erre nálunk sem idő, sem energia nem lesz, mert nem egy épületet kezelünk. Nyilván egyetlen ház esetében meg lehetne oldani.
Már eddig is, az alacsony közös költségek miatt elmaradó felújítások következtében a társasházak műszaki állapota folyamatosan romlott. Így hát én azt látom, hogy a társasházaknak a jelenlegi szinthez képest plusz 50%-ot biztosan emelni kellene.
– Ez rengeteg pénz.
– Igen.
– Mi lesz, ha nem tudják ilyen arányban megemelni a közös költséget?
– A ház üzemeltetéséhez szükséges berendezések karbantartását el kell végezni. Például egy elöregedett elektromos hálózatot is le kell cserélni, ha az már nem bírja el a mai terhelést, mert leéghet az egész. Ilyenkor nem lehet húzni az időt, meg kell rendelni a munkát, adott esetben milliós tételben, mert 6-8-15-20 család biztonságáról van szó. De például egy lift esetében kötelezően előírt karbantartás van. Ezeket nem hagyhatjuk el. A példánál maradva, ha a lift felújítása a pénzügyi gondok miatt elmarad, akkor csak azt lehet tenni, hogy leállítjuk a liftet.
