Mire lesz végül is elég a 150 ezer forintos lakhatási támogatás? - mindez beépülhet az árakba is, mondja az ingatlanszakértő
Hatalmas érdeklődést váltott ki a kormány bejelentése, hogy jövőre a 35 év alatti munkavállalók cafetériaként havi 150 ezer forintos lakhatási támogatást kaphatnak a munkáltatójuktól, amelyet albérletük kifizetésére vagy lakáshitelük törlesztésére fordíthatnak. Azóta az is kiderült, hogy a munkáltató hiteltörlesztés esetén a támogatást közvetlenül a banknak utalja majd, a lakbértámogatást viszont akár a munkavállaló, akár az ingatlan bérbeadója is megkaphatja.
De még mindig sok a kérdés: például hogyan igazolják majd az albérlők a munkáltató felé, hogy mire használták fel a pénzt? Elég lesz ehhez egy szerződés? Vagy esetleg számla is kell? És hogyan hat mindez az ingatlanpiacra? Tovább emeli a lakások árát vagy az albérletárakat? Erről beszélgettünk Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével.
– Akinek nehéz kifizetni a lakbért, annak mindenképpen jól hangzik a havi 150 ezer forintnyi támogatás, de ilyenkor rendszerint megemelkednek az árak is. Számíthatunk ilyesmire ennek kapcsán is?
– A KSH-val közösen publikált KSH-ingatlan.com lakbérindex adatai is tükrözik, hogy a drasztikus árnövekedés már elkezdődött. Az elmúlt egy évhez képest is 10 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, bár igaz, hogy most októberben megtorpantak. Ennek pedig részben az az oka, hogy van egy szezonális forgatókönyv. Amikor vége a szezonnak szeptemberben, utána kissé lejjebb vesz a lendület az albérletpiacon. Viszont az is benne van ebben, hogy olyan magasak a bérleti díjak, hogy ezzel a fizetőképes kereslet már nagyon nehezen tud lépést tartani. Azt lehet mondani, hogy 2021 közepe óta folyamatosan nőnek a bérleti díjak. A Covid előtti szintre körülbelül 2022 nyarán értek vissza, azóta folyamatosan, legalább éves szinten 10%-ot elérő mértékben emelkednek. Ez a kilátásba helyezett 150 ezer forintos lakbértámogatás a 35 év alatti fiatalokra vonatkozik, és akár hiteltörlesztőre, akár pedig lakbérre is fordítható.
Azt már a Covid idején is láttuk az elmúlt években, hogy a bérbeadók a bérlők jövedelmi szintjéhez igazítják a bérleti díjakat. Az elmúlt időszakban, amikor az infláció növekedése miatt a munkaadóknak is muszáj volt emelniük a jövedelmeken, hogy a munkaerőhiányos gazdaságok megtartsák a dolgozóikat, akkor az albérleti díjak is emelkedtek. Azt azért tudni kell, hogy a bérleti díjak nem az infláció ütemével mozogtak együtt, azaz amikor 20 százalék volt az infláció, akkor a bérleti díjak csak 14-15 százalékkal drágultak, pontosan követve a jövedelmeket. Mert a legtöbb bérlő bérből és fizetésből gazdálkodja ki az albérleti díjakat. Most viszont, amikor a fiatalok extra támogatást kaphatnak, az anyagi mozgástér megnő, és elképzelhető, hogy ezt a kiadó lakások tulajdonosai is beépítik az áraikba.
– Az albérletek jelentős részét még mindig feketén adják ki. Ennek a támogatásnak lehet olyan hatása, hogy kifehéríti ezt a piacot?
– Ez szükségszerű, mert a munkáltató csak akkor tud ilyen támogatást adni, ha az elszámolható, dokumentálható, tehát minimum egy bérleti díjról szóló számla szükséges lesz az adminisztrációhoz. Az biztos, hogy a bérbeadóknak is valamilyen módon igazolnia kell, hogy ezt a bevételt ő megszerezte, azaz a bérlő ezt a kiadott támogatást valóban arra fordította, amire kapta. Ez nyilván lehet számla, vagy más bizonylat is, attól függően, hogy ki milyen formában adja bérbe az ingatlant. A részletszabályokat még nem tudjuk. Tehát hogyha ez lesz a forgatókönyv, akkor a bérbeadóknak be kell jelentkezni a NAV-hoz adószámos magánszemélyként, és számlát kell kiállítaniuk a bérleti díjról. Ez valóban fehérítheti a rendszert.
– De ha a bérbeadó nem akar adót fizetni, akkor hátrányba kerülnek azok, akik ezt a támogatást akarják felhasználni a bérleti díjra, mert továbbra is kiadja feketén, és még adóznia sem kell.
– Így van. Ebben az esetben le kell mondania a bérlőnek az extra 150 ezer forintról, és ez a jelenlegi bérleti díjak esetében nagyon komoly támogatás. Kis túlzással 150 ezer forintból már egy viszonylag olcsó, nem a legjobb helyen lévő, de egy viszonylag olcsó albérlet díja kijön. Sok vidéki városban pedig 150 ezer forintból szinte már egy átlagos albérlet is finanszírozhatóvá válik.
– Tehát ez az összeg még akkor is segítség, ha magasabb albérletárakat kell fizetni? Annyival nem tudnak az albérletárak nőni, amennyivel ez többet jelenthet támogatásként?
– Azért nem, mert csak a bérlők egy része lesz jogosult erre a támogatásra. Csak a 35 év alatti bérlők esetében érhető el ez a 150 ezer forint. Valószínűleg akit érint, az bizonyára élni fog ezzel a lehetőséggel, hiszen ez mind neki, mind pedig a munkáltatójának egy nyertes helyzet lehet, hiszen az a munkáltató biztos, hogy jobb színben fog feltűnni a munkavállalói előtt.
Tehát ez a munkáltatónak is kvázi egy spórolási lehetőséget jelent.
– Ha viszont a munkáltató spórolni akar, akkor lehet, hogy a jövő évi fizetésemelése lesz a dolgozónak kisebb, vagy az eddig bérben kifizetett pénzt kapja meg ezentúl lakhatási támogatásként. Közben pedig nőnek az albérletárak. Mennyit is ér igazából akkor ez az egész?
– Hát ezt majd 2025 első néhány hónapja után látjuk meg, amikor életbe lép ez a támogatás, és megismerjük a részletszabályokat is. Egyelőre annyit tudunk, amennyiről itt beszélgetünk, hogy 35 év alatt 150 ezer forintot kaphatnak havonta a munkavállalók, és ez a munkáltató oldalon a SZÉP-kártyával egyenértékű juttatásként adózik.
És persze ezt hiteltörlesztőre is fel lehet használni. Ez azért érdekes, mert most a hitelkamatok magasabbak, mint 2021 nyarán, vagy 2022 elején, amikor 2-3%-os kamattal lehetett piaci alapon hitelhez jutni. Most már 6-6,5 százalék körül járnak a lakáshitel-kamatok, tehát ez nyilván magasabb hiteltörlesztőt is jelent annak, aki lakáshitelt vesz fel.
– Azt látjuk, hogy ez is, és a többi bejelentett támogatás is mind felfelé nyomják az ingatlanpiaci árakat. Mi az, ami fordíthatna ezen?
– Nem is nagyon tudom elképzelni, hogy van-e olyan intézkedés, ami a már elért piaci bérleti díjakat, piaci árszinteket a lakáspiacon adminisztratív eszközökkel lejjebb tudná nyomni. Mert az esetek túlnyomó többségében az árak mindig emelkedtek. Amikor csökkenés történt, akkor azok tipikusan olyan időszakok voltak, aminek senki nem örült. Például a Covid. Akkor sem arról szóltak a híradások, hogy mennyire örülnek a bérlők, hogy 30%-kal csökkentek a bérleti díjak. Vagy emlékezzünk vissza a devizahiteles válság időszakára, vagy most 2023-ban is jóformán csak stagnáltak az eladó lakások árai, néhol bizonyos ingatlantípusoknál csökkenés is volt, de nem taposták egymás sarkát a vevők az ingatlanpiacon, hogy na most végre nem emelkednek a lakásárak, akkor most erre le kell csapni. Pont azért csökkentek, mert nem volt akkora kereslet.
Esetleg abban bízhatnak a bérlők és a lakásvásárlók, hogy az ő jövedelmük közép vagy hosszabb távon nagyobb ütemben emelkedik, mint ahogy ezek a bérlemények vagy ingatlanok drágulnak.
– A tíz évvel ezelőtti bérszínvonalhoz képest most könnyebben megfizethetők a bérlemények vagy az ingatlanok, vagy ez még mindig csak egy remény?
– Nagyjából hasonló volt az arány 5-10 évvel ezelőtt is, tehát az arányszám nem nagyon mozdult el, és ennek is köszönhető, hogy most ilyen drágák az albérletek, mert menet közben a jövedelmek is nagyot nőttek nominálisan. Itt az a kérdés, hogy az adott jövedelemből a valóságban, vagyis reálértéken mi az, amit meg tudunk fizetni. Ezért fájóak a magas inflációs időszakok, mert olyankor viszonylag rövid idő, akár néhány hónap alatt a pénz sokat veszít a vásárlóértékéből. Az albérletek esetében ugyanez a helyzet, hogy
– Elmondhatjuk tehát, hogy az egyszeri polgár reményei, hogy idővel a fizetése kinövi a bérleti díjakat, az elmúlt évtizedekre visszatekintve nem egy reális remény?
– Ami a múltban történt, nem biztos, hogy ugyanúgy igaz a jövőre, mert például a múltban nem volt ilyen lakbértámogatás. Nyilván ez az elmélet. Mert ha valaki zsebbe kapja a fizetését, akkor nem kaphatja meg ezt a támogatást. De ha bejön ez a lakbértámogatás, akkor az azt jelentheti, hogy ugyanaz a munkaóra-mennyiség mondjuk a lakbérekre vetítve többet érhet az albérletpiacon. Az a nagy kérdés, hogy ez a többletkereslet mennyire tud beépülni, mennyire fog beépülni az árakba? Mennyire fogja ezt benyelni a piac.
De hogy hol húzódik majd meg ez az egyensúly, azt a következő év első néhány hónapja alapján fogjuk majd látni.
