Balogh László 2025-ről: Nem emlékszem olyan évre, amikor két ekkora keresleti hullám is lecsapott volna a magyar lakáspiacra
Idén sok címlapsztorit generált az ingatlanpiac: január-februrában az állampapírról váltók hoztak izgalmakat, aztán július elején bejelentették az Otthon Startot, ami őszre hatalmas ingatlanpiaci robbanást okozott. A kormány azt kommunikálta, nem hiszik, hogy az Otthon Starttól jobban drágulnának a lakások, mint egyébként, a vevők azonban mást tapasztaltak. Közben az albérletpiacon homlokegyenest ellenkező folyamatok zajlottak le, ott csökkenésnek indultak az albérletárak.
Évértékelő sorozatunk következő részében 2025 fordulatairól beszélgettünk Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető elemzőjével, és röviden szóba került az is: mi várható jövőre.
— Erre számított az ingatlanpiac 2024 végén?
— Szerintem nem. Voltak sejtések a 2025-ös évről 2024 végén, mert már a második félévben, nagyjából július–augusztus környékén érezhető volt, hogy ahogy az ország kezd kikecmeregni az inflációs sokkból, úgy az addig kiemelkedő hozamot biztosító állampapír-befektetési forma sem lesz örökké ennyire vonzó. Ilyenkor a „slágerbefektetésekbe” áramló tömegek szét is szoktak szóródni. Amikor a korábbi favorit már nem annyira csábító, a befektetők más irányokba indulnak, vagy visszatérnek azokhoz az eszközökhöz, amelyekben otthonosabban mozognak, illetve az adott körülmények között nagyobb fantáziát látnak.Már 2024 július–augusztusától látszott, hogy 2025 eleje az ingatlanbefektetőkről fog szólni. Folyamatosan nőtt a kereslet, főleg a nagyvárosokban és Budapesten, a befektetési „slágertermékek”, vagyis a kis garzonok és az új építésű ingatlanok iránt. Ezzel párhuzamosan a legolcsóbb ingatlanok iránti érdeklődés is megugrott. Amikor 2025 január–februárjában megrohamozták a piacot a befektetők, a klasszikus vevők is sajátos kényszerhelyzetbe kerültek: sokan attól tartottak, hogy ha túl sokáig kivárnak, kiárazódnak, ami többeknél meg is történt, mivel
amíg 2023-ban a piac inkább egyensúlyozott. Érdekesség, hogy ez a befektetői hullám már május–júniusra lecsengett: a keresleti dinamika és az áremelkedés üteme is lassult.
– És akkor jött az Otthon Start...
– Éppen kezdett volna fellélegezni a piac, amikor július elején bejelentették az Otthon Start Programot. Ez újabb nagy lökést adott a keresletnek, de már egy másik szegmensben. Ez nem a befektetőket célozta, hanem az első lakásukat megvásárlókat. Budapesten a 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát sok, korábban befektetői slágerlokációt kiszorított a 3 százalékos hitel által finanszírozható körből, mert a négyzetméterárak a júliusi bejelentés idején is bőven 1,4 millió forint körül jártak. Innentől a 3 százalékos hitel lett a mérce, hiszen a 6–7 százalékos legjobb piaci kamatokhoz képest ez kevesebb, mint fele akkora havi kötelezettséget jelent.
A keresleti roham először augusztusban tetőzött, a tényleges tranzakciók papíron inkább szeptemberben jelentek meg, hiszen akkor indult a program. Nem meglepő, hogy minden új állami támogatás indulásakor van egy „hype”. Klasszikus példa a 2019 júliusában bevezetett Babaváró kölcsön. Emlékezetes, hogy kismamák hosszú sora állt a NEAK-nál, hogy a szükséges igazolással minél előbb beadhassák a hitelkérelmet. Most is hasonló történt: az első nagy keresleti hullám október közepére már lecsengőben volt. Nem tudni, ez meddig tart, év végén amúgy is gyengébb a piac, november–december hagyományosan nem a legerősebb időszak, rövidülnek a nappalok, egy családi ház alapos bejárása már munkaidő után macerás, az ünnepi szezon pedig másra tereli a figyelmet.
Szerintem 2025 legalább 160 ezer adásvételt hozott, ha nem többet. Az árak országosan nagyjából 18–20 százalékkal emelkedhettek, Budapesten akár 22 százalékkal is. Ami még „megbolondította” az év végét: sorra jöttek az Otthon Startos, nagy volumenű lakásépítési bejelentések. Volt már olyan budapesti kerület, ahol paneláron lehetett új lakást venni. Ennek a lokációs köre várhatóan sűrűsödik, főleg Budapesten, de a vidéki nagyvárosokban is. Új helyzet, hogy a 1,5 milliós négyzetméterár-keret az új lakásokra is vonatkozik, ez pedig
2026 februárjától már hitelre is meg lehet venni a most piacra kerőlő új projekteket, de a kivárás tényleg nem könnyű döntés. Közben gyakorlatilag minden nap előkerült az Otthon Start neve a sajtóban. Ezzel párhuzamosan azonban más fronton is történtek dolgok. 2025 nyarától hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, ami lehetővé teszi, hogy az önkormányzatok korlátozzák a beköltözést vagy a lakásszám-növekedést. Először kisebb vidéki településeken jelent meg ez az eszköztár, például Rajkán, Győrújbaráton, aztán már nagyobb városok határmenti területein is, majd Buda oldalán, később pedig a XVI. kerület is bekapcsolódott. Úgy látom, ez a trend 2026-ban is folytatódhat. Egy másik fontos fejlemény az Airbnb-szabályozás. Eddig nem kavart akkora port, mert 2025–2026-ra amúgy is moratórium volt érvényben Budapesten, vagyis új engedélyt nem lehetett szerezni. Az első fecske a VI. kerület: ott a kiadható napok számát a gyakorlatban nullára viszik le 2026. január 1-jétől.
Hallani, hogy a VII. és az I. kerület is fontolgat hasonló lépéseket. Emiatt 2026-ban a szabályozói oldal, nemcsak kormányzati, hanem önkormányzati szinten is alaposan felforgathatja a lakáspiacot. És közben jönnek az új lakások is.
– Mi a helyzet az albérletekkel?
– Az albérletpiacon évek óta nem látott mély hullámvölgy alakult ki. Amit az Otthon Startról, a nagyvárosok rekordszintű keresletéről, forgalmáról és áremelkedéséről elmondtunk, az a bérleti piacon negatív előjellel érvényesül: csökken a kereslet, bővül a kínálat, mert sok bérlő inkább vásárlásban gondolkodik. Fura helyzet ez, mert 2025 elején még épp a befektetők voltak azok, akik amíg a rövid távú kiadásra moratórium volt, átmenetileg hosszú távra adták volna bérbe a lakásaikat.
Az alapbérleti díjak folyamatosan csökkennek: a KSH–ingatlan.com lakbérindexe két egymást követő hónapban is mérséklődést jelzett Budapesten és országosan. Ilyet utoljára a COVID első hullámában, 2020 november–decemberében láttunk. Ez arra utal, hogy 2026-ban több, eddig megszokott törvényszerűségünk mehet a kukába, és új szabályokhoz kell alkalmazkodnia eladónak, vevőnek egyaránt.
– Mégpedig?
– El tudok képzelni árkorrekciókat a nagyvárosokban, főleg a drágább településeken, ahol a 1,5 milliós négyzetméterár már több szegmens jellemzője lett. De ezt óvatosan mondom. Árkorrekcióban nem válsághelyzetben eddig legfeljebb reménykedhettek a vevők: ha az eladók nem voltak lépéskényszerben, nem vitték lejjebb az árat. Most az új lakásdömping, amikor ténylegesen meg is épülnek ezek a lakások, reális alternatívává teheti az új vételt a használtal szemben. Hogy ez mikor történik meg? Majd meglátjuk. Röviden ennyit tudok mondani a 2025-ös évről.
— Az új Otthon Start-projektek egy része egyelőre csak papíron létezik. A tervek alapján sok lesz a magasabb ház, mert így jön ki a matek a 1,5 milliós négyzetméterárnál. Ezek kevésbé „szép lakóparkok”, inkább klasszikus lakótelepek lesznek?
— Igen, ezt én is így látom.
A nagyvárosokban ez tűnik költséghatékony megoldásnak. Kisebb településeken viszont várhatóan kertvárosias beépítés jön: ikerházas lakóparkok, jellemzően 40–50 millió forint körüli áron, ez is belefér a program kereteibe. Az Otthon Start-projektek eleve úgy készülnek, hogy a megfizethetőség a fő cél. Vagy magasabb házakkal lehet operálni, vagy előregyártott elemekkel, vagy funkcióváltással – minden fejlesztő a maga „szent grálját” keresi. A bejelentések jönnek szépen, volumenben is sokat jelenthetnek, aztán kiderül, hol, mi és milyen ütemben épül meg. Az a jövő zenéje.
— És mi várható 2026-ban? Lesz folytatása a 2025-ös nagy drágulásnak?
— Nem hiszem, hogy áremelkedésben 2026 másolná 2025-öt. Ezt nagy valószínűséggel ki lehet zárni. Ugyanakkor nem vállalok „kőbe vésett” jóslatokat: rengeteg erő hat a 2026-os lakáspiacra. Választási év lesz, amely az „álmoskönyvek” szerint a választás előtti időszakban élénkebb piacot hoz. Az Otthon Start tovább fűtheti a keresletet, és januártól, amikor amúgy is új erőre kap a piac, már ott lesznek az új lakások is mint vonzó alternatíva. Ugyanakkor ezek mellett bizonytalanságok is vannak.
De ha 5–10–20 éves távon nézzük, az ingatlanárak jellemzően felfelé mennek. Ennek oka, hogy a nominális keresetek és a lakásárak változása között nagyon erős, 96 százalékos korrelációt találtunk: ha nőnek a fizetések, az hitelezési csatornán át támaszt ad az áraknak. Ha valakinek 20 ezer forinttal nő a nettója, már lehet, hogy 10–20 ezerrel nagyobb törlesztőt bír el; hosszú futamidővel ez nagyobb felvehető hitelt és magasabb megfizethető vételárat jelent. A nominális nettó jövedelmek pedig ritkán csökkennek, ezért mondom, hogy hosszabb távon az árak emelkedése valószínű. Persze sok a „kontra” érv is: a magyar és az uniós gazdaság teljesítménye most nem lobog a szélben, finoman szólva. A geopolitika, a béke vagy háború kérdése a kamatszinteken és az infláción át nagyon komolyan hat a piacra. Röviden: nagy a bizonytalanság. Ma úgy érzem, a ködön át nagyjából egy negyedévre látok előre. Az első negyedév tempós lehet: ott van például a közszférában dolgozóknak szánt egymilliós juttatás is, ami biztosan hajtja a keresletet.