Balogh József: Várhatóan a 30–45 négyzetméteres lakások lesznek az Otthon Start program sztárjai
Szeptembertől új lakástámogatási programot indít a kormány Otthon Start néven. A konstrukció lényege: államilag támogatott, végig fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel akár 50 millió forintig, mindössze 10 százalékos önrész mellett. A támogatás gyerekvállaláshoz vagy házassághoz nem kötött, elég két év magyarországi TB-jogviszony és az, hogy valaki első lakásvásárlónak számítson – még akkor is, ha már van valamilyen kisebbségi tulajdonrésze, de az nem haladja meg az 50 százalékot. A hitel 100 millió forint alatti, legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterárú ingatlanokra használható fel.
Korábbi cikkünkben már alaposan végigvettük, mit jelent ez a pénzügyek nyelvén – most megnéztük, mit okozhat mindez a lakáspiacon. Az ingatlan.com vezető elemzőjét, Balogh Lászlót kérdeztük arról, mennyire lehet tömeges a program, felhajtja-e az árakat, és hol lehet belőle valóban lakást venni.
– Mit tudunk már most erről a programról?
– Az Otthon Start program újdonsága abban rejlik, hogy azok, akik első lakásvásárlók, 50 millió forintos hitelkeretet kaphatnak, illetve vehetnek fel. Nincs életkori korlát, nem csak a 18–35 éves korosztály jogosult rá, hanem akár egy 50 vagy 55 éves első lakásvásárló is igényelheti a kölcsönt, amennyiben rendelkezik megfelelő jövedelemmel, és a bankok hitelezik számára. Emellett két év TB-jogviszony szükséges az igénylést megelőzően.
Hiszen furcsa lenne, ha valaki felvesz 50 milliós hitelt, és mellé 60–70 milliós önrészt tesz az ingatlanba – ebben az esetben kérdés, mennyi támogatást kellene az államnak nyújtania az ilyen vásárlásokhoz.
– De még így is beletehet közel 50 milliós önrészt, hiszen 100 milliós az ingatlan értékhatár.
– Ez az értékhatár valószínűleg abból adódik, hogy Budapesten már 1,3 millió forint körül mozog az eladó lakások átlagos négyzetméterára, és egy 50 négyzetméteres lakás ára már eléri a 63–64 millió forintot. Ha valaki ennél nagyobb alapterületű lakásban gondolkodik (bár kérdés, hogy ez mennyire felel meg az első lakásvásárlók élethelyzetének), könnyen elérheti a 100 milliós értéket. Tapasztalataink szerint azok az első lakásvásárlók, akik vesztesei voltak az elmúlt 10 év lakáspiaci fejleményeinek, különösen érzékenyen érintettek.
Azok, akiknek már volt ingatlanjuk, együtt sírtak és nevettek a piaccal, többnyire inkább nevettek, hiszen az ingatlanuk értéke 3,5-szeresére nőtt. Az első lakásvásárlók viszont csak azt érzékelték, hogy egyre magasabb a belépési küszöb. Ha valaki ennek ellenére hitelből szeretett volna ingatlant vásárolni, gyakran olyan magas törlesztőrészletekkel szembesült, amelyeket a jövedelmi helyzete nem bírt el. A jelenlegi kamatkörnyezetben a piaci alapú lakáshitelek kamata 6 és 8% között mozog. Ehhez képest a 3%-os, fix kamatozású hitel valóban ajándéknak számít. Ha valaki kihasználja a teljes 50 milliós hitelkeretet, és 25 évre veszi fel a kölcsönt, akkor 237 ezer forintos törlesztőrészletre számíthat. Ugyanez piaci hitellel 320–330 ezer forint körül alakul, így az Otthon Start program közel 100 ezer forinttal alacsonyabb havi törlesztést kínál. Az első lakásvásárlók eddig is az olcsóbb ingatlanokat keresték, hiszen jellemzően nem rendelkeztek nagyobb vagyonnal. Ezen belül háromféle módon lehet spórolni: először is, a lokáció megválasztásával. Például Budapesten a külső kerületekben érdemesebb lakást keresni. Másodszor, kisebb alapterületű ingatlan vásárlásával, hiszen minél kisebb a lakás, annál olcsóbb. Ezért
Harmadszor pedig az ingatlantípus is számít: a KSH adatai szerint az elmúlt három évben a 18–35 éves korosztályon belül jelentősen nőtt a panellakást vásárlók aránya. Budapesten minden negyedik, a megyeszékhelyeken minden harmadik fiatal panellakást vett. Ennek oka, hogy a panelárak 26%-kal alacsonyabbak, mint az azonos állapotú és elhelyezkedésű téglaépítésű lakásoké.
– Nézzük akkor, hogy ez a program mennyire lehet tömeges. Mert hiába nyitja szélesre a kormány az ajtót, noha csak két év TB-jogviszony szükséges, akkor is vannak jövedelmi korlátok, hiszen a törlesztőrészlet nagysága a jövedelemtől függ.
– Az első lakásvásárlók tipikus korosztályának részaránya az adásvételekben 25–30% között mozgott az elmúlt években.
– Azért ez nem túl magas.
– Igen, de ha azt nézzük, hogy évente 130–140 ezer adásvétel történik, akkor ennek a negyede-harmada is több tízezer vásárlót jelent. Ez a szám bővülhet most:
Mivel a magyarok 90%-a saját tulajdonú ingatlanban lakik, az első lakásvásárlók megjelenése felgyorsíthatja az adásvételi láncokat: az eladó újabb lakást vesz, a következő is továbbköltözik, és így tovább. Ez általános keresletnövekedést generál, ami az árakat is felfelé viheti.
– Körülbelül mekkora árnövekedést várható? Módosíthatja ez az eddigi prognózisokat?
– Az eddigi várakozások abból indultak ki, hogy az év elején az állampapírokból kiszálló befektetők okoztak jelentős keresletet az ingatlanpiacon. Ez a hullám azonban már lecsengett, így az év második felében az Otthon Start program adhat új lendületet. Különösen érdekes időpontban találta el a piacot ez a támogatás. Ha szeptemberben valóban elindul, akkor számítani lehet egy erőteljes kezdeti keresleti hullámra, mivel sokan már régóta vártak hasonló lehetőségre. Ez az első hullám akár időszakos áremelkedést is okozhat, de várhatóan 2026 tavaszára lecseng. Ezt követően az első lakásvásárlók jelenléte stabilizálódik.
– Mit lehet vásárolni a 100 milliós értékhatáron belül különböző helyeken? Mekkora alapterület jöhet szóba Budapesten, megyeszékhelyeken vagy vidéken?
– Óriási különbségek vannak. Ha például a salgótarjáni vagy békéscsabai ingatlanárakat hasonlítjuk össze a budapestiekkel, 3-4-szeres különbséget is találunk. Budapesten az átlagos négyzetméterár 1,1 millió forint körül alakul, míg Salgótarjánban 270 ezer, Békéscsabán pedig 400 ezer forint alatt van. Ezeken az alacsonyabb árú területeken az első lakásvásárlók kevésbé vannak szorult helyzetben, mint a nagyvárosokban, ahol az árak a megfizethetetlenség határát súrolják. Ezért
– Budapesten körülbelül egy kétszobás panellakás a reális, ami szóba jöhet?
– Ha az 1,3 millió forintos négyzetméterárral számolunk, akkor például egy 63–65 millió forintos lakás jöhet szóba. Ha valaki 50 millió forint hitelt vesz fel, akkor az a kérdés, hogy elő tudja-e teremteni a szükséges önrészt. Ha valaki a lehető legnagyobb hitelösszeget szeretné igénybe venni, ugyanakkor a legkisebb önerőt biztosítani, azaz az Otthon Start program 10%-os kötelező önrészével számol, akkor legfeljebb 55 millió forint értékű ingatlant tud vásárolni. Ez jellemzően egy 53 négyzetméteres panellakás ára Budapesten. Természetesen nagyok a különbségek: az V. kerületben ebből az összegből egy 20–25 négyzetméteres lakás sem jön ki, míg a külső kerületekben akár 50–55 négyzetméteres lakások is megvásárolhatóak.
– Élénkíteni fogja a piacot az Otthon Start?
– Mindenképpen több adásvételre lehet számítani, mint amennyi e program nélkül történt volna. Az elmúlt 1–2 évben is láthattuk, hogy 2023 gyenge év volt a lakáspiacon, de a CSOK megszűnésének bejelentése a második félévben némi élénkülést okozott. 2024 elején a CSOK Plusz indulása és a 2023-ból áthúzódó adásvételek erős évkezdést hoztak, ami nyárra lecsengett. Ezt követték az államkötvényes ingatlanbefektetők, akik 2025 elején érték el a csúcspontot, de keresletük mára visszaesett.
Az Otthon Start most új lendületet adhat, részben állami segítséggel, ami élénkíti a forgalmat, és különösen a nagyobb városokban stabilizálhatja a piacot. Ráadásul mivel ez a hitel gyakorlatilag bárki számára elérhető, aki megfelel a feltételeknek, vidéken és a kevésbé felkapott megyeszékhelyeken is lehetőséget teremthet azok számára, akik eddig halogatták a piacra lépést.
