Kétszer annyi hiteligénylés fut be most a bankokhoz, mint általában, miközben Budapesten 1-2 nap alatt elviszik a 40-50 négyzetméteres lakásokat. Az igénylés beadásától azonban hosszú az út a folyósításig, és akadhatnak meglepetések - mondja a szakértő.
Túl vagyunk az Otthon Start program első hónapján. Már nemcsak előzetes kalkulációk, jóslatok állnak rendelkezésünkre, hanem számok is. A kedvezményes, 3%-os kamat mellett akár csupán 10 százalék önrész is elegendő a kölcsön felvételéhez. Ráadásul nagyon nagyvonalúak a program feltételei abban is, ahogyan az első lakás fogalmát meghatározzák: akinek 50%-os tulajdonrésze van egy ingatlanban, jogosult a programban való részvételre.
Ahogy az várható volt, az ügyfelek megrohamozták a bankokat, azonban sokan szembesültek azzal, hogy belassult az ügyintézés. Olyan részletszabályok is kiderültek, amikkel előzetesen nem nagyon találkoztak az ügyfelek, és ez átírhatja a számításokat. Az első hónap tapasztalatairől Árgyelán Józseffel, a Bankmonitor vezető elemzőjével beszélgettünk.
– Hogy áll most az Otthon Start?
– Az óvatosság az első napokban sem nagyon látszott. A kormány elmondása szerint már az első héten is napi ezer igénylés volt, tehát heti ötezer a munkanapokat tekintve, és az első három héten ez folyamatosan megvolt. Ezalatt 15 ezer igénylést fogadtak be a bankok. Hogy ez sok vagy kevés, önmagában nem mond sokat. Havi szinten a szerződéskötések száma 6–7 ezer a bankoknál, tehát
három hét alatt igénylési oldalon megduplázták az átlagos szerződésszámot.
Nyilván nem minden igénylésből lesz hitelügylet: lesz elutasítás, elhúzódó ügyintézés. Nem lehet egy az egyben átváltani a két számot, de sokat sugall. Ráadásul a Bankmonitor kalkulátorát használók adatai alapján a felhasználók jelentős része megfelelt a jogszabályi feltételeknek: a jövedelmük elfogadható volt, megfelelő értékű ingatlanra kalkuláltak, volt TB-jogviszonyuk. Itt 83–84 százalékos arány látszott. Nyilván vannak banki szabályok is, de
első ránézésre úgy látszik, hogy egy kifejezetten hitelképes réteg szeretné kihasználni ezt a lehetőséget.
Jó eséllyel a 15 ezer igénylésből nem ezer szerződés lesz, hanem bőven 10 ezer fölötti.
– Van is ennyi ingatlan folyamatosan?
– Júliusban jelentették be a programot, és július–augusztusban a hitelből vásárlók egy része már az Otthon Starttal kalkulált. Ezt alátámasztja a ma megjelent MNB-nyilvántartás: a lakáshitel-volumen a május–júliusban tapasztalt havi 140–150 milliárdról augusztusban kicsivel 100 milliárd fölé esett, azaz nagyjából 25 százalékkal csökkent. Ennek oka, hogy
a júliusi bejelentés után sokan kivártak, sőt volt, aki szerződéskötés előtt lépett vissza.
Ezek az Otthon Start indulására vártak. A Duna House Barométer szerint a júliusi 9 ezer fölötti adásvételszám augusztusra 11 ezer fölé emelkedett; ezek egy része szintén az Otthon Start indulására várt. A szeptemberi nagy ugrás tehát korábban megkötött adásvételekhez köthető. Jogos a kérdés, lesz-e hosszú távon elég ingatlan. Az ingatlan.com friss statisztikái szerint 30 százalékkal nőtt a kínálat, és ennek jó része Budapest. Budapesten például 70 százalékos pluszt mértek. Hozzá kell tenni, hogy hiába jön ki darabra a matek, felmerülhetnek problémák: sok olyan ingatlan kerülhetett vissza a piacra, amelyet korábban minőség vagy állapot miatt nem adtak el, és most az Otthon Start indulása miatt újrahirdettek. Lehet, hogy darabra meglesz a keresett mennyiség, de minőségben, elhelyezkedésben, alapterületben lehetnek szűk keresztmetszetek.
Látszik, hogy a fővárosi 40–50 négyzetméteres lakások adásvételi sebessége nagyon felgyorsult: ha egy jó árú, Otthon Start-kompatibilis lakás kikerül a piacra, egy-két nap alatt elviszik.
A kínálati oldal alakulása fogja az árhatást is meghatározni: mennyi jó minőségű, megfelelő állapotú „új” (új építésű és frissen piacra kerülő használt) lakás jelenik meg. Használt lakást önmagában az Otthon Start miatt nem fognak tömegesen eladni. Többlet akkor jöhet, ha a befektetők eladnak, vagy ha sokan lakáscserébe fognak. Itt viszont kérdés az „első lakásszerzés” feltétele. Emellett az új építések felfutása hozhat nagyobb mennyiséget. A kormány durván évi 10 ezer új projekttel számol az Otthon Starthoz kapcsolódóan, az Otthon Start Programirodánál is több ezres, sőt több tízezres lakásszámú projektekről tárgyalnak. Viszont ezek az ingatlanok nem azonnal jelennek meg: a projekt állapotától és technológiától függően 1–3 év is lehet, mire ténylegesen elkészülnek, viszont már korábbi stádiumban is értékesíthetők. Az indulás utáni első hónapokban ezért a meglévő piac kínálatának kell fedeznie a hirtelen megugró keresletet, és kérdés, milyen összetételű új kínálat jelenik meg.
– Hatása lehet ennek az átrendeződésnek az albérletekre is?
– A bérleti piacra is van hatása a programnak, mivel sok bérlő inkább vásárol, ha hasonló törlesztővel saját lakást tud venni. Ha sokan kimennek a bérleti piacról, a bérleti díjak emelkedése megállhat, egyes régiókban csökkenhet is, ezt látva befektetők is dönthetnek eddigi lakásaik eladása mellett, ami fenntarthatja a kínálatot. Rövid távon ez kompenzálhat, de pár hónapon belül a kereslet továbbra is magas maradhat, míg a kínálat szűkös, egészen addig, amíg az új projektek nem jutnak el az értékesítési fázisig. Láttam már „tervezőasztalos” vásárlást is.
– Úgy tűnik, hogy az ügyintézés lassul. A bankok korábban azt kommunikálták, hogy felkészültek a rohamra, de a helyzet az, hogy lényegesen hosszabb idő, míg az Otthon Start-ügyeket elintézik.
– Ha fel is készült az apparátus, ekkora igényemelkedésre nem lehet úgy felkészülni, hogy az átfutási idő ne növekedjen. Még nincsenek végleges számok, arányaiban néhány ügyletet folyósítottak, és kevés jutott túl a bírálaton.
Nem tudjuk pontosan, mekkora a bedugulás, de lassulás látszik.
Például sokan 10% önerővel szeretnék igénybe venni a konstrukciót. Az első kommunikációkból az tűnhetett ki, hogy aki Otthon Startot vesz fel, automatikusan 10% önerővel vásárolhat, ám ez végül nem így lett. Az Otthon Startnak van egy első lakáshoz kapcsolódó feltételrendszere, és a 10% önerő alkalmazásának is van egy másik, de ezt a kettőt nem hangolták össze. Az MNB-nél eltörölték az életkori korlátot, tehát valóban nincs felső korhatár a program igénybevételére. Azonban a meglévő tulajdonokra más elvárások vonatkoznak. Otthon Startnál 50% meglévő tulajdoni hányad mellett is lehet hitelt igényelni, viszont első lakásszerzőként a 10% önerőhöz legfeljebb 49%-os tulajdoni hányaddal lehet rendelkezni. Tehát,
ha egy házaspár fele-fele arányban tulajdonos egy ingatlanban, felvehetik az Otthon Startot, ha nincs és nem is volt más lakásuk, de 10% önerőre már nem lesznek jogosultak.
Másik fontos különbség: az Otthon Startban több kivétel van a meglévő ingatlanokra, amelyek birtoklása esetén igényelhető a hitel (15 millió alatti érték, haszonélvezettel terhelt és a haszonélvező bent lakik, az elmúlt tíz évben elbontott ingatlan, tíz évnél régebbi tulajdon stb.). Az MNB oldalán, egyetlen kikötés van: ha jogszabályi haszonélvezettel terhelt az ingatlan, az nem számít. Nincs alacsony értékű, bontásra vonatkozó vagy múltbeli vizsgálati könnyítés. Tehát,
ha 12 éve volt valakinek ingatlana, jogosult a hitelre, de nem lesz jogosult a 10% önerőre.
Sok igénylő most fog ezzel szembesülni. Továbbá a 10% önerőhöz a Lechner Tudásközpontnak igazolást kell kiállítania. Jó hír, hogy ezt már nem a magánszemélynek kell lekérnie, hanem a banknak. Ugyanakkor vannak technikai anomáliák: legutóbb, múlt héten a bankok azt jelezték, hogy ez még nem megy gördülékenyen. Mindenkitől, aki így szeretne vásárolni és így nyújt be hitelkérelmet, nyilatkozatot kérnek az ingatlanjairól, és hozzájárulást kérnek, hogy a Lechnertől lekérhessék a szükséges hatósági bizonyítványt.
– Egy szeptember 4-i hír szerint, már nincs szükség a Lechner Tudásközpont által kiállított tulajdoni igazolásra...
– Az Otthon Starthoz kapcsolódó fix kamatnál nincs szükség rá, de ha 10% önerővel veszem igénybe, ahhoz kapcsolódóan van.
– Tehát egyelőre még csiszolódnak a szabályok. Ez is okozhatja a tömegességen túl a zökkenőket és az ügyintézés lassulását?
– A 10% önerővel számoló ügyfél mindenképpen számíthat lassulásra, a sok ügylet miatt is, és amiatt is, hogy mikor tudják lekérni ezt az igazolást.
– Mivel a program nem határidőhöz kötött, hanem visszavonásig él, az elején nagy boom van, aztán beáll a rendszer. Feltételezem, hogy a most tapasztalt roham nem tartható sokáig. Hol stabilizálódhat az igénylések száma?
– A havi lakáshitel-volumen 140–150 milliárd volt (júliusban nagyjából 140–145). Augusztusban visszaesett 100-ra, szeptemberben feljebb megy, de a bírálati átfutások miatt nagyjából októberben jelenik meg a kihelyezéseknél a nagy ugrás. Mindenképpen 200 milliárd forint fölötti számokra számítanak a szakértők a mostani igénylésszám mellett, és az sem kizárt, hogy 220–250 milliárd körül alakulnak a számok októberben.
– Ez meddig tartható?
– Szerintünk 1–3 hónapig lesz ennyire magas. Utána beáll egy alacsonyabb, de a korábbiakban megszokottnál magasabb szintre, valahova 150 milliárd fölé, mondjuk 160–170–180 milliárdra. Egyéb hatásoktól függően ez persze még eltérhet. Az is fontos, hogy
eddig az átlagos kölcsönösszeg 20 millió forint körül volt, de az Otthon Startnál bőven 30 millió fölötti igénylések érkeznek átlagosan.
Tehát nemcsak a darabszám miatt nő a kihelyezés, hanem az átlagösszeg miatt is.
– Az elején a bankok a kötelező 3% alá is kínáltak. Látszik a verseny a továbbiakban is?
– A verseny fokozódott. Azok a bankok, amelyek eddig kevésbé vették ki a részüket, növelték a tétet. Induláskor három bank kínált 3% alatti kamatot: a Gránit 2,85-öt, az UniCredit 2,95-öt és a CIB 2,95-öt.
Kamatoldalon becsatlakozott az MBH Bank: a saját, speciális ügyfélkörének 2,75-öt ad; ez azoknak szól, akiknek a munkaadója speciális megállapodásban áll az MBH-val.
Átlag (illetve átlag feletti jövedelmű) ügyfelek is elérhetnek 2,89%-os kamatot az MBH-nál, tehát ott is léptek. De jóváírásban is versenyeznek: jellemzően 100-200 ezer forint közötti összegeket kínálnak. Van olyan bank, amely egy havi törlesztőt ígér vissza, futamidőtől függően ez akár közel félmillió is lehet. Az MBH a korábbi 100 ezer forintos ajándékutalványt 120 ezerre emelte, ha az ügyfél Fundamenta lakáskasszát is köt. Ha prémium ügyfél, további 100 ezret ad.
A Raiffeisen szerdán jelentette be, hogy a 100 ezres jóváírást megduplázza 200 ezerre.
Látható, hogy akik nagyobb piaci részt szeretnének, ráígérnek. Kilóg a sorból az OTP: ők eddig sem kínáltak érdemi jóváírást vagy kamatkedvezményt, és most sem; más ligában játszanak a fiókhálózatukkal, felkészülten. A versenynek itt biztosan nincs vége: akik nagyobb piaci részesedést szeretnének, további kedvezményeket ígérhetnek.
