Magasabb épületek, kevesebb parkoló, de ugyanaz a minőség – így jön ki az Otthon Startos új lakásoknál az 1,5 milliós négyzetméter-ár

Rohamtempóban épülnek az új lakások az Otthon Start Program keretében. A fejlesztőknek nincs könnyű dolguk, ha meg akarnak felelni az egyik legfontosabb állami elvárásnak: a maximum 1,5 millió forintos négyzetméterárnak, főleg Budapesten, ahol sok kerületben ennél jóval többe kerültek már eddig is az újépítésű lakások.

Ronthat-e ez a minőségen? Min tudnak a beruházók spórolni? Milyen hatása lesz a felépülő új lakásoknak a városképre és a környék közlekedésére? Erről beszélgettünk dr. Hüse Istvánnal, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatójával.

— Túlzás, ha azt mondom, hogy a 70-80-as évek óta ekkora volumenű lakásépítési hullámot nem indított el egyetlen program sem?

— Nehéz erre egyértelmű választ adni, mert az Otthon Start Program eredményét még befolyásolhatják a vonatkozó, már meghozott jogszabály-módosítások, a jövőbeni változtatások és a külső gazdasági környezet alakulása is. A program olyan kedvezményes hitelkonstrukciót kínál, ami további keresletet generálhat, amire a kínálat is tud reagálni. Vagyis adott a lehetőség arra, hogy nagy lakásépítési hullám induljon el, de vannak korlátozó tényezők is. A keretrendszer szerint a beruházások 70%-ában nem létesülhet 1,5 millió Ft/m²-nél, illetve 100 millió forintnál drágább új lakás. Vidéken jellemzően nem általános sem a 100 millió Ft feletti ár, sem a 1,5 millió Ft-os négyzetméterár, ezért ott sok projekt beleférhet a programba, ami élénkítheti az építési kedvet. A magáncélú beruházási kiemelést a jelenlegi szabályok szerint 250 lakásszám feletti projektekre lehet kérni. Vidéken ritkább az ilyen nagyságrendű építkezés, így még kevés tapasztalat van arról, hogy az ilyen kiemelt projektek mennyire tudnak sikeresek lenni, vagy hogy egyáltalán ténylegesen elindulnak-e.

Ez a limit a hasznos alapterületre értendő (az erkélyterület felének beszámításával), ugyanakkor a szakmában használt értékesítési alapterületre vetítve ez a határ a másfél millió forintos négyzetméterárnál is alacsonyabb effektív korlátot jelenthet. További korlát, hogy január 1-jétől szigorú ütemezés lépett életbe: a kiemeléstől számított 6 hónapon belül építési engedélykérelem benyújtása, az engedélytől számított 2 hónapon belül a kivitelezés megkezdése (munkaterület átadás), illetve az engedély véglegessé válásától számított 3 éven belül pedig már a vállalt kötelezettségek teljesítése az elvárás. Ettől plusz 1 évvel csak akkor lehet eltérni, ha a 3. év végén az értékesített lakások aránya nem éri el az 50%-ot.

Összességében számomra a programnak egyértelműen pozitív üzenete van azért, mert az érdemben ösztönözheti az újlakás-építést. A gondolkodás már nem csak elméleti: a Rezideo által fejlesztett projektjeink – mint a Novus Liget Lakópark és a Dunakert Lakópark Vácon – tökéletes példát jelentenek arra, hogyan lehet egy korábbi ipari területet valódi városi szövetté alakítani. Ezeknél a projektjeinknél hangsúlyos a meglévő városi területek újrapozicionálása, a fenntartható műszaki megoldások alkalmazása és az élhető lakókörnyezet kialakítása, nem csupán a lakásszám maximalizálása.

Ezt támasztja alá az az országos adat, ami szerint decemberben a lakáscélú hitelek nagyjából 70%-a OtthonStart hitel volt.

— Mit jelent az, hogy Budapesten eltérő lehet az Otthon Start Program hatása, mint vidéken?

— Ahogy azt már említettem, a felkapott fővárosi kerületekben a fejlesztők az árkorlátot várhatóan nem tudják tartani, ezért nem lépnek be a programba. Vagyis, ahol 1,5 millió Ft/m² fölött értékesítenek a fejlesztők, ott értelemszerűen a vevők nem tudnak Otthon Start hitellel vásárolni. Ez azt eredményezi, hogy a fejlesztők az Otthon Start Program keretében elsősorban az alacsonyabb árazású kerületekben indíthatnak ilyen beruházásokat.

— Hogyan lehet Budapesten racionalizálni a költségeket?

— Az első a fajlagos telekköltség csökkentése: ahogy említettem, a külső kerületekben ez alapból alacsonyabb lehet, viszont például a XIII. kerület felkapott részein a magas telekköltség mellett nem reális az, hogy az eladási árat 1,5 millió Ft/m² alatt tartsa a fejlesztő.

Minél nagyobb számú lakás épülhet egy telken, annál alacsonyabbak az egységnyi telekköltségek. A második út a finanszírozás racionalizálása és a vevői aktivitás eredményének beépítése az üzleti modellbe: az OtthonStart-kompatibilis lakásoknál jó eséllyel erősebb lesz a kereslet, ami könnyítheti a banki elvárások (önerő, előértékesítés) teljesítését. Fontos változás, hogy bevezették az úgynevezett építményi jogot, amely – a mai tudásunk szerint - lehetővé teszi, hogy fejlesztés alatt lévő lakásokra is lehessen kedvezményes kamatozású hitelt felvenni. Ennek gyakorlata azonban még nem minden banknál kiforrott. Emellett megemlíthetem még, hogy az Otthon Startos kiemelés során a parkolási kötelezettség enyhítése csökkentheti a költségeket ott, ahol ez piacképes, valamint a gyorsabb engedélyezés rövidítheti az építkezés átfutási idejét, ami szintén kihat a költségekre és ezen keresztül az árakra is.

— A magasabb beépíthetőség több emeletet jelent?

— Igen, de a lényeg a fajlagos telekár. Példaként: ha egy 100 millió forint árú telekre 10 lakás helyett 20 építhető, az az egy lakásra jutó telekköltséget 10 millióról 5 millió forintra csökkenti. Egy 50 m²-es átlagos lakásnál ez 100 ezer Ft/m² megtakarítás. További megtakarítás lehet a veszteségesen értékesíthető parkolók egy részének elhagyása (20–30 ezer Ft), a nagy építési volumen miatti fajlagos költségcsökkenés (40–50 ezer Ft) és a gyorsabb átfutás (30–50 ezer Ft) is, így összesen akár 200 ezer Ft feletti fajlagos költségcsökkenés is kijöhet, ami egy 1,7 millió forintos költségszintű lakást a 1,5 milliós korlát alá segíthet, ami így már bekerülhet a programba.

— A költségek szorításában romolhat a műszaki tartalom?

— Nem. A költségcsökkenés a program jellegéből (átfutás, beépíthetőség, volumen) adódhat. A magyar szabályok szigorúak és a kiemelés nem ad felmentést a tartósszerkezetre, a műszaki biztonságra, a tűzvédelemre, az energetikára, vagy a helyiségméretekre vonatkozó és az egyéb jogszabályi követelmények alól.

— Egyeztetnek a fővárossal a közlekedésről?

— Természetesen, minden beruházás esetében készül közlekedési hatástanulmány. Vegyük példának a Savoya Towers-t. Ott van kötöttpályás és buszos kapcsolat is, és bár pozitív lenne a kötöttpályás kapcsolat bővítése a környéken, de a jelenlegi kapacitást is elegendőnek látják a szakértők. Ezen a helyszínen mi 250–300 lakás megvalósítását tartjuk reálisnak. Ha 300 lakással számolunk és a parkolási kedvezmény maximumával élünk, akkor

A KSH adatai alapján Budapesten egy lakásban nagyjából 1,7 ember él, így 150 parkoló nélküli lakás esetében 220–250 lakóval lehet számolni. Ez azt jelenti, hogy még a reggeli csúcsforgalom se generál számottevő többletterhelést a környék tömegközlekedésére. Mondok egy ellenpéldát is. Ha a XI. kerületben több tízezer lakásnyi fejlesztés valósul meg, az már érdemi forgalmi terhelést fog okozni, ami okán szükséges lehet a tömegközlekedés fejlesztése. A Fővárosi Önkormányzat vonatkozó felvetésére reflektálva mi korábban is felajánlottuk, hogy a kötöttpályás közlekedés fejlesztése esetén az eladható lakás négyzetméterére vetítve akár 50.000 Ft-tal is hozzájárulunk a költségekhez.

— A 60–65 méteres, akár húszszintes épületek hogyan férnek bele a városképbe?

— A Savoya Towers esetében például jelenleg három toronyépület lehetőségét mérlegeljük. Kiemelném, hogy a 65 méteres épületmagasság egy maximum érték és nem egy kötelező előírás. Ezeket az építménymagasságokat olyan területeken képzeljük el, ahol a főváros már régóta engedélyezi ezt, illetve ahol már korábban is az építész szakma konszenzusával kialakított fővárosi keretszabályok voltak érvényben, 65 méteres maximummal. A XI. kerületben más új beruházásoknál is jellemző a 60–65 méteres építménymagasság, továbbá

A mi beruházásaink esetében jellemzően nem nő a beépítettség, hiszen az új lakásépítéseket meglévő beépített területekre tervezzük, ráadásul ezeken a helyszíneken a zöldfelületek aránya is nő a korábbihoz képest. Mivel az ide beköltöző új lakók élhető környezetet szeretnének, így az ő igényeik is korlátot szabnak a lakássűrűségnek. A Fehérvári úton egy teljesen új városnegyedet építünk Revital Park néven – itt is jelentősen növeltük a zöldfelületet.

— Hány projektjük van és mennyi indulhat egy éven belül?

— Még nincs végleges döntés arról, hogy mely kiemelt projekteket indítjuk el. Üzleti feltételrendszert alakítottunk ki és kérelmeket nyújtottunk be az illetékes minisztérium felé annak érdekében, hogy a lehetőségeket megteremtsük. A döntés a végleges tervek, az Országos Építészeti Tervtanács jóváhagyása és az építési engedély után, a műszaki tartalom, az időintervallum és a költségvetés ismeretében születik meg. Jelenleg négy kiemelt projekt előkészítése folyik, de a szigorú határidők miatt vizsgálandó, hogy mindegyik meg tud-e valósulni.

Persze, vannak elutasított kérelmeink is. Egy éven belül nagyjából 2000 lakás építésének indulását tartom reálisnak azzal, hogy ha enyhülnének az átfutási időkre vonatkozó feltételek, akkor középtávon akár 5000–6000 lakás megépítését is vállalni tudjuk.

— Lesz elég kivitelezői kapacitás?

— Ez attól függ, hogy mennyi projekt indul és milyen egyéb feltételek lesznek. Most alacsony az állami és önkormányzati beruházások volumene, ezért van szabad kapacitás a kivitelezői piacon. Évi 4–5 ezer lakásnyi többletet szerintünk a szektor kényelmesen kezel, 8–10 ezer többlet körül már elkezdődhet a szelekció, ennél nagyobb volumen, illetve párhuzamos állami vagy önkormányzati beruházások esetén viszont már komoly kapacitás feszültség keletkezhet az építőiparban. Kockázat lehet továbbá az építőanyagárak alakulása, az energiaár, a forint árfolyama és a projekthitel-kamatok alakulása is, továbbá jelentősen befolyásolhatja az építőipari árakat és a kapacitásokat az is, ha Ukrajnában véget ér a háború és megkezdődik a helyreállítás.